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ALUGUEL - LEI DO INQUILINATO - (Lei 8.245/1991) (GARANTIAS DO CONTRATO (A…

- - - - O artigo 38 da lei nº 8.245/1991 trata sobre a caução, trazendo a possibilidade de ser prestada em bens móveis, imóveis, dinheiro, títulos e ações. Para o caso da caução em bens móveis ela deve ser registrada do cartório de títulos, e no caso de bens imóveis precisa ser levada a registro junto a matrícula do imóvel no registro de imóveis. Essas precauções devem ser tomadas para evitar que os bens objeto da caução sejam negociados, deixando o locador sem a devida garantia. Em relação à caução prestada em títulos e ações, a lei não é taxativa e também não limita valor máximo da garantia, apenas ressalta que deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, caso a sociedade emissora do título ou ação apresente concordata, falência ou liquidação.
    - - Trata-se de um ato de um terceiro, denominado fiador, que vem garantir o pagamento da obrigação assumida por outra pessoa, o devedor, no caso de a obrigação não ser por este cumprida no tempo e nas condições estabelecidas. O artigo 40 da lei 8.245/1991 prevê as hipóteses em que o locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, sendo que a morte do fiador, a ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente, a alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador, a exoneração do fiador, a prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo, entre outras, se encontram nela elencadas.
    - - Esse tipo de garantia tem um custo elevado, uma vez que o locatário terá que arcar, além do aluguel e encargos, com o pagamento do seguro, sendo que os valores não são restituídos ao final do prazo do contrato de locação. De qualquer forma, essa é uma opção para o locatário que precisa locar um imóvel e não tem ninguém que possa ser seu fiador e não possui dinheiro para operar os outros tipos de garantias existentes.
    - - Por se tratar de um instituto bastante complexo e burocrático, as pessoas acabam optando por uma das outras modalidades que garantem o contrato de locação. A modalidade de garantia locatícia faculta ao locatário uma possibilidade de investimento. Ele auferirá (obterá) rendimentos durante a vigência do contrato de locação, ou mesmo lançando mão de investimento de garantidor terceiro para tal. Para formalizar a garantia, o titular dos papéis registrará junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao locador (credor fiduciário) por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação. Para o caso de o locatário incorrer em mora, o locador deverá requerer à instituição financeira administradora do fundo, ou ao agente fiduciário, a transferência das cotas que sejam satisfatórias para a quitação da dívida, sem prejuízo da ação de despejo.