Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

نفاذ الايجار (بالنسبة للقانون المدنى (فى حق المالك الجديد (ماهيته :. .من…

- - - - اذا لم يكن ثابت التاريخ :.
        ( 1 ) التاريخ العرفي لعقد الإيجار يسري في حق كل من الموجر و المستأجن ، ولكن الإيجار لا يكون نافذا في حق الغير إلا إذا كان له تاريخ ثابت قبل أن يكتسب هذا الغير حقه
        ( ۲ ) الحكمة من أشتراط ثبوت التاريخ هو حماية الغير من غش المؤجر و المستأجر ، فقد يتفقان على الإضرار بحق الغير ، وذلك بإبرام ايجار بعد ثبوت حقه ، وإعطاء العقد تاريخا عرفيا سابقا على تاريخ ثبوت حق الغير . فتقديم التاريخ قد تم اعلى سبيل الغش ، لذلك أشترط المشرع ثبوت التاريخ لنفاذ الإيجار في حق الغير .
        ( ۳ ) ولكن يشترط لذلك أن يكون حق الغير بدوره ثابت التاريخ حتى يتمكن المفاضلة بين التاريخين وتحديد الأسبق منهم ، ويترتب على ذلك أنه إذا كان حق الغير تشا عن ورقة عرفية ، فلا مجال لترجيح حقه ، بل يسري في مواجهته الإيجار في ثابت التاريخ
      - اذا كان ثابت التاريخ :
        
        اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات :.
        
        قاعدة خاصة بالعقار :.
        ( ۱ ) الإيجار لا ينفد في حق الغير إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل نشوء حقه ، يسري هذ المبداً على إيجار المنقول أيا كانت مدته . أما بالنسبة لإيجار العقار فإن ثبوت التاريخ يكفي لسريانه في حق الغير لمدة لا تزيد على تسع سنوات ، فإذا كانت مدة إيجار العقار تسع سنوات او اقل فإنه يسري في حق الغير ، أما إذا زاد الإيجار عن هذه المدة فإنه لا يسرى في حق الغير إلا إذا كان مسجلا
        ( ۲ ) والحكمة من ذلك الشرط أن الإيجار طويل المدة ، يشكل عبئا ثقيلا على العقار ويترتب عليه الفصل بين المنفعة و الملكية لفترة طويلة ، لذلك ينبغي تسجيله لإعلام الغير ، الذي يرغب في التعامل بشأن العقار
        .
        
        المقصود بالغير بالنسبة لتسجيل العقار :.
        ويقصد بالغير ، في هذا الصدد ، كل شخص كسب حقاً على العقار المؤجر ، وكان حقه من الحقوق واجبه الشهر ، وقام فعلاً بشهر حقه قبل تسجيل عقد الإيجار ، ولم يكن ممثلا في هذا العقد
        
        وينطبق هذا المفهوم على طوائف ثلاث تعتبر من الغير :.
        ( 1 ) أصحاب الحقوق العينية الأصلية : كحق الملكية في حالة المشتري والموهوب له
        ( ۲ ) أصحاب الحقوق العينية التبعية : كالدائن المرتهن والدائن صاحب حق الإختصاص ، بشرط قيد تلك الحقوق .
        ( 3 ) صاحب الحق الشخصي واجب الشهر ، كمستأجر آخر للعين تزيد مدة إجارته على تسع سنوات .
        و يتضح من ذلك أن مفهوم الغير ، في تسجيل إيجار العقار ، يختلف جزئياً عن مفهوم الغير بالنسبة لثبوت تاريخ الإيجار فمن يكتسب حقا عينيا أصليا ، كمشتري العين المؤجرة ، يعتبر من الغير بالنسبة لثبوت تاريخ الإيجار الصادر من البائع ، وايضا بالنسبة لتسجيل هذا الإيجار ، وذلك من وقت تسجيل حقه . .
        اما صاحب الحق العيني التبعي ، فإنه يعتبر من الغير ، بالنسبة للتسجيل ، من وقت قيد حقه بالشهر العقارى ولكنه لا يعتبر غيرا بالنسبة لثبوت التاريخ ، الا من وقت تسجيل تنبيه نزع الملكية ، ويستثنى من ذلك الدائن المرتهن رهن حيازيا حيث لا يحتج عليه بعقد الإيجار إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل ثبوت تاريخ عقد الرهن الحيازى .
        ج ) عدم اشتراط حسن نية الغير : بالنسبة لثبوت التاريخ يشترط حسن نية الغير كي يتمسك بعدم ثبوت تاريخ الإيجار قبل تاريخ إكتساب حقه . فإذا كان الغير سىء النية ، اى لا يعلم بوجود الإيجار ، فإن الإيجار يسري في مواجهته ، ولو لم يكن ثابت التاريخ أما بالنسبة للتسجيل فإن الغير يستطيع التمسك بعدم تسجيل الإيجار الذي تزيد مدته على تسع سنوات ، حتى ولو كان سي النية
        جزاء عدم تسجيل الايجار : اذا تم تاجير العقار بعقد ثابت التاريخ غير مسجل لمدة تزيد على تسع سنوات ، فإنه لا ينفذ في حق الغير إلا لتسع سنوات فقط
        ولكن متى تبدأ هذه المدة ؟ و ما هي اللحظة التي يبدأ منها حساب السنوات التسع ؟
        تعددت الآراء بين قائل بأن المدة تبدا من تاريخ إبرام الإيجار ، وقائل بأن تبدأ من يوم بدء إنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، وقائل بأن تبدا من وقت ثبوت تاريخ عقد الإيجار
        ويذهب الراي الراجح إلى أحتساب مدة التسع سنوات من تاريخ إكتساب الغير لحقه ، لأن الشخص لا تثبت له صفة الغير إلا من لحظة أكتساب حقه ، اما قبل ذلك فلا صفة له ، ولا يعتبر غيرا ، ومن ثم لا يجوز الإعتداد بالمدة السابقة على كسبه لحقه عند حساب مدة التسع سنوات .
        
        اذا كانت مدته تسع سنوات اواقل :. الإيجار لا ينفذ في حق الغير الا إذا كان ثابت التاريخ ، وتلك هي القاعدة العامة في جميع العقود . وقدخص المشرع تلك القاعدة بتطبيق خاص في حالة إنتقال ملكية العين المؤجرة
  - - - أسبقية وضع اليد كأساس للتفضيل :.
        أن القاعدة العامة التي تبناها المشرع للمفاضلة بين المستأجرين تتمثل في اسبقية وضع اليد على العين المؤجرة
        فإذا تعدد المستأجرين العين واحدة ، فضل من سبق منهم في وضع يده عليها دون غش وترى تلك القاعدة بغض النظر عن أسبقية تاريخ عقد الإيجار او ثبوت هذا التاريخ
        ويكمن اساس تلك القاعدة في أن المستأجر ليس له سوي حق دائنيه في ذمة المؤجر فهو دائن عادي ، والدائنون العاديون متساوون بصرف النظر عن تواريخ نشوء حقوقهم ، ولا يفضل الدائن على غيره من الدائنين العاديين إلا استيفاء حقه فعلا . بشرط ألا يكون هناك تواطؤ بينه و بين المدين الذي وفاه حقه
        ويشترط التطبيق تلك القاعدة شرطان
        ( ۱ ) أن يكون وضع اليد قد تم بعد بدء الايجار ، اما وضع اليد السابق على سريان الإيجار ، فلا يعتد به كأساس للأفضلية .
        ( ۲ ) ان يكون وضع اليد قد تم بدون غش ، ويتحقق الغش بطبيعة الحال في حالة التواطؤ بين واضع اليد والمؤجر على تفويت حق المستأجر السابق ، ويتوافر الغش كذلك إذا كان المستأجر واضع اليد يعلم عند وضع يده أن هناك مستاجر آخر للعين أسبق منه د ولا يتحقق الغش إذا بادر المستاجر بوضع يده على العين بعد علمه بأن المؤجر قام بتأجيرها لشخص آخر بعقد لاحق على عقده ولا يكون هناك غش ، إذا كان المستأجر عند وضع يده لا يعلم بالعقد السابق عليه ، ولو علم بوجوده بعد ذلك .
      - التسجيل عنصر مفاضلة في إيجاز العقد :.
        ( ۱ ) معيار المفاضلة بين المستأجرين لنفس العقار هواحد أمرين : وضع اليد أو تسجيل العقد بشرط حسن النية وذلك بغض النظر عن الأسبقية في تاريخ العقد . وعلى ذلك فإن المستأجر واضع اليد يحسن نية مفضل على المستأجر الذي سجل عقده ولو كان تاريخ هذا العقد أسبق من تاريخ عقد واضع اليد ويفضل المستأجر الذي سجل عقده بحسن نية قبل المستأجر الآخر حتى لو وضع هذا الأخير يده على العقار بعد التسجيل المستأجر الأول لعقده ، ولو كان تاريخ هذا العقد لاحقاً .
        ( ۲ ) ويشترط لتفضيل المستأجر الذي سجل عقده ، قبل أن يضع المستأجر الآخر يده على العقد ، أن يكون حسن النية ، أي لا يعلم بسبق التأجير ، وتكون الأفضلية للتسجيل الأسبق
        ( ۳ ) وتكون الأفضلية للأسبق في التسجيل قبل وضع اليد حتى ولو كانت مدة العقد لا تزيد على تسع سنوات ، ويفضل المستأجر واضع اليد ، حتى ولو زادت مدة ايجارته على تسع سنوات ، على غيره الذي لم يسجل عقده
        ( 4 ) وإذا تم وضع اليد و التسجيل في وقت واحد ، أي وضع مستأجر يده على العين في نفس اليوم الذي سجل فيه مستأجر اخر عقده ، هنا تكون الأولوية للمستاجرواضع اليد ، لأن المستأجر الذي سجل عقده لا تكون له الأفضلية إلا إذا كان التسجيل قد تم قبل وضع اليد ، ونظراً لأن وضع اليد هو سبب التفضيل في الأصل ، فإن عبء إثبات سبق التسجيل على وضع اليد يقع على عاتق مدعيه
      - التزاحم بمناسبة تجديد الإيجار :
        يستأجرشخص العقار لمدة معينة ، ويضع يده عليها ، وتتحدد عقده لمدة جديدة فيظهر مستاجر اخر لنفس العقار لديه عقد ايجار مسجل صادر من نفس المؤجر ، مما يثير التزاحم بين المستأجرين هنا ينبغى التفرقة بين قرضين :.
        ( 1 ) إذا كانت مدة الإجارة الأصلية لواضع اليد قد انتهت وبدات الإجارة الجديدة قبل تسجيل المستاجر الآخر عقده ، فإن الأفضلية تكون للمستأجر واضع اليد ، الذي تجددت إجارته قبل التسجيل ، مادام ظل واضعا يده
        ( ۲ ) إذا سجل المستأجر عقده قبل تاريخ بدء الإجارة الجديدة ، فإن الأفضلية تكون للمستأجر الذي سجل عقده قبل أن يتجدد العقد الأول
      - حالة عدم وجود سبب للتفضيل :
        قد يوجد اكثر من مستاجر لنفس العين ويقوم التزاحم بينهم دون أن يوجد سبب لتفضيل أحدهم ، ويحدث ذلك إذا لم يكن أحد من المستأجرين قد سجل عقده أو وضع يده على العين ، أو كان كل من المستأجرين قد سجل عقد ه وفى نفس اليوم وهو حسن النية بدون وضع اليد .