Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
عقد الإيجار (عناصره (تحديد المدة : (كيفية ذلك (بحكم القانون (التنبيه…
عقد الإيجار
عناصره
تقدير الأجرة
كيفية ذلك :. إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة او على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار اجرة اشل
ويتمتع الأفراد حاليا بحرية الإتفاق على تحديد الأجرة في كل عقود الإيجار التي تبرم إبتداء من٣١/ ١/ ١٩٩٦
شكل ذلك :. والإتفاق على الأجرة قد يتم بصورة صريحة، وقد يتم بصورة ضمنية، فقد يكتفي الطرفان ببيان الأسس التي يقوم عليها
تقدير الأجرة، كالإتفاق على تقدير الأجرة بحسب سعر سلعة معينة، والإتفاق على أن تكون الأجرة نسبة من محصول الارض
تحديد المدة :
كيفية ذلك
-
بحكم القانون
حالات ذلك :.
(١) إبرام عقد ايجار دون تعرض للمتعاقدين للمدة اصلا اى يسكت المتعاقدين عن تحديد المدة
(٢) إبرام عقد ايجار والاتفاق فيه على مدة معينة إلا أنه يتعذر على الطرفين اثبات هذه المدة التى تم الاتفاق عليها
(٣) يتم إبرام عقد الإيجار لمدة غير معينة وهنا يتعرض الطرفان للمدة ولكن دون تحديد لها أو تعيين لاساسها ويندرج تحت هذه الحالة :.
- حالة التجديد الضمنى للايجار فاذا انتهى العقد وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة دون اعتراض منه تجدد عقد الايجار لمدة غير معينة
- اتفاق الطرفان على أن يكون أمر انتهاء المدة موكولا الى أحد الطرفين دون الاخر بحيث إذا لم يحصل تنبيه منه قبل انتهاء المدة المتفق عليها امتد العقد إلى مدة أو مدد أخرى وهنا يعتبر العقد قد امتد لمدة غير معينة
كيفية ذلك : ( المدة المحددة لدفع الأجرة )
مدة الإيجار تتحدد بميعاد دفع الأجرة فإذا تم الاتفاق على أن يدفع مبلغ الأجرة كل سنة كما فى الارض الزراعية كانت مدة الايجار سنة وإذا كان ميعاد دفع الأجرة كل شهر كالمنازل كانت مدة الايجار شهرا واذا كان ميعاد دفع الأجرة كل ستة أشهر كانت مدة الايجار ستة أشهر ولكن الايجار لا ينتهى بمجرد مرور المدة المذكورة بل تتجدد المدة تلقائيا لمدد مماثلة مالم يحدث تنبيه بالإخلاء فى المواعيد المحددة .
التنبيه بالإخلاء
ماهيته :. هو تصرف بالإرادة المنفردة يعرب فيه الشخص عن إرادته فى إنهاء الايجار وينتج التنبيه اثره دون حاجة لقبول الطرف الآخر طالما تم فى الميعاد المحدد
ميعاده :. يختلف ميعاد التنبيه بحسب طبيعة الشىء المؤجر
(١) بالنسبة للاراضى الزراعية والاراضى البور :
يجب ألا يزيد ميعاد التنبيه عن ثلاثة أشهر فإذا كانت مدة الأيجار سنة أو سنتين وجب التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر
واذا كانت مدة الايجار اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير فإذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر يكون التنبيه قبل انتهاؤها بثلاثة أشهر واذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر كان ميعاد التنبيه شهرين
(٢) المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك :
يجب ألا يزيد ميعاد التنبيه عن شهرين فإذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين واذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير
(٣) المساكن والغرف المؤثثة والمنقول بأنواعه واى شىء اخر غير ماتقدم :
يجب ألا تزيد مدة التنبيه عن شهر فاذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين او أكثر وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر
أما إذا كانت المدة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير ملحوظة :
- أن تحديد مواعيد التنبيه بالإخلاء لايتعلق بالنظام العام ومن ثم يجوز الاتفاق على إطالة هذه المدة أو تقصيرها
- إذا ورد عقد الإيجار على عدة اشياء تنتمى إلى أكثر من طائفة وجب الاعتداد بالشىء الأساسى من بينها فى عقد الإيجار
- يجب كى ينتج التنبيه اثره القانونى أن يصل إلى الطرف الآخر فى موعد أقصاه اليوم الاخير من الايام الجائز التنبيه فيها
سببه
-
عدم الوفاء بالأجرة
بالنسبة للقانون المدنى :
يحكم بالفسخ اذا تمسك به المؤجر عند إخلال المستأجر بالتزامه بالولاء بالأجرة والقاضى سلطة تقديرية فى الحكم بالفسخ من عدمه
أما إذا وجد شرط فاسخ صريح فى عقد الإيجار فيتم أعماله مباشرة دون أن يكون للقاضى سلطة فى ذلك
-
أهمية ذلك :. إن عقد الإيجار مؤقت لأنه يستهدف انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة لمدة محددة، بما مؤداه عدم جواز تأييد عقد الإيجار،
وتتعلق تلك القاعدة بالنظام العام لأنها ترتبط بتنظيم الملكية والمصالح الاقتصادية العامة، فتأييد الإيجار يخلق فاصلاً دائما بين ملكية الشيئ المؤجر ومنفعته، ويؤدي ذلك إلى سلب المالك جوهر ملكيته وإهماله في صيانتها.
أضف إلى هذا أن عقد الإيجار يولد إلتزامات شخصية على عاتق كل من الطرفين، ولا يجوز أن يتقيد الشخص بهذه الإلتزامات إلى الأبد، هالالتزام الشخصي لا يصح أن يكون مؤبدا
حالات تأبيد المدة :.
(١) يعتبر الإيجار مؤبدا. إذا تم الإتفاق على انه يبقى طالما بقيت العين موجودة.
(۲) ويعد الإيجار مؤبداً إذا تضمن الإتفاق على استمراره طوال حياة المستأجر وحياة فروعه وان نزلوا
(٣) ويعد الإيجار مؤيداً إذا تم الاتفاق على مدة بالغة الطول، ولم يضع المشرع حداً أقصى يعتبر الإيجار بعده في حكم المؤبد، لذلك
يترك للقاضي تقدير المدة التي من شأنها أن تجعل العقد مؤيدا او في حكم المؤيد، تبعاً لظروف وملابسات كل حالة على حدة
جزاء تأييد المدة
اتجاه فقهى :. يذهب الفقه الغالب في مصر إلى بطلان الإيجار المؤيد، ولكن ينبغى نفاذ العقد من خلال لجوء البعض إلى نظرية تحول العقد، ولجوء البعض الآخر إلى نظرية إنقاص العقد، وفي الحالتين يسري العقد في حدود الستين سنة، أو في حدود المدة الأقل التي يقدرها القاضي.
والواقع أن تلك الأراء تفترض وجود حد اقصى تشريعي لمدة الإيجار، وهذا ما يرفضه القضاء
اتجاه قضائى :. ذهبت محكمة النقض المصرية إلى اعتبار العقد منعقدا لمدة غير معينة عندما يكتنف الغموض تحديد مدة العقد ويتم اعمال حكم القانون القاضى باعتبار العقد منعقدا الفترة المحددة لدفع الأجرة ورفضت صراحة تدخل القاضى لتحديد الأجرة لذلك نؤيد هذا الإتجاه
-
تعريفه :. هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم