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TIPOS DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS (COMPRA E VENDA (De acordo com conceitos…

- - - - O Código Civil considera anulável, por exemplo, a venda de ascendentes a descendente, exigindo, para tanto, o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge alienante. O consentimento do cônjuge será, contudo, dispensado quando o regime de bens for o de separação obrigatória.
    - - RETROVENDA
        
        É a cláusula inserida no contrato segundo a qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel. É apenas admissível nas vendas de imóveis.
        O vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de três anos ininterruptos, não sendo passível de suspensão. O direito de resgate é intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, mas passa aos herdeiros.
      - VENDA A CONTENTO
        
        É a cláusula que determina que o contrato será desfeito se o comprador não se agradar da coisa. A venda é realizada sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz.
      - PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
        
        É uma cláusula em que as partes convencionam que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu direito de preferência em igualdade de condições no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento.
    - - nome completo, endereço e qualificação (CPF, identidade) de cada um dos contratantes; bem(ns) objeto(s) da negociação; preço estipulado e modo de pagamento (à vista, em parcelas, periodicidade, valor de cada parcela); e outras condições gerais (como data de entrega das chaves, no caso de imóvel).
    - - 1º - NEGOCIAÇÃO / INTERMDIAÇÃO DA COMPRA E VENDA
      - 2º - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
      - 3º - REGISTRO DA ESCRITURA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS
      - 4º - TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE, COMPRADOR SE TORNA DONO DO IMÓVEL
- - - - No caso de imóveis na planta, o contrato de cessão de diretos é bastante usual. Por ainda não haver uma escritura, o que o cedente vende é o direito de comprar. Após o contrato, o cessionário passa a figurar como comprador diante da incorporadora. Para concretizar essa negociação, o contrato de cessão de direitos é o instrumento adequado. No momento da concretização desse tipo de contrato, é necessário solicitar toda a documentação do cedente, da mesma maneira que se averigua a documentação de um vendedor.
    - - A cessão pode ser feita durante o período de construção do empreendimento ou até mesmo depois de entregue o imóvel. Porém, é necessário que a incorporação já esteja devidamente registrada no cartório de registro de imóveis, conforme vimos.
- - - - Muito se discute sobre a possibilidade da realização do contrato de promessa de compra e venda por meio de instrumento particular, mas, como medida de segurança para os contratantes, o contrato deve seguir os padrões estabelecidos na lei. É dispensada a obrigatoriedade de escritura pública somente para os casos previstos no artigo 108 do Código Civil, que isenta de escritura pública os imóveis com valor inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
    - - No caso de contrato de promessa de compra e venda registrado no cartório de registro de imóveis, se não tiver sido pactuada a cláusula de arrependimento, o promitente comprador poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. No caso de resistência, poderá requerer ao juiz a adjudicação do imóvel se quitado o preço.
- - - - Quando quitada a dívida pelo devedor, este automaticamente se torna proprietário do bem imóvel que havia sido dado como garantia na sua dívida. No caso de não haver o pagamento do débito, o credor conseguirá reaver a posse direta do bem efetuando a execução da garantia.
    - - PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE COMPRA E VENDA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
        
        1 - AMBAS VISAM CONSTITUIR DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO
        
        2 - NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, A OBTENÇÃO DA PROPRIEDADE DEPENDE DE OUTRO CONTRATO
        
        3 - NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, A OBTENÇÃO DA PROPRIEDADE DEPENDE APENAS DO RECIBO DE QUITAÇÃO PARA SER OPERACIONALIZADA
- - - - O contrato de permuta prevê a possibilidade de o contratante pedir a devolução da coisa que foi dada caso o pactuante não cumpra com a sua parte. Ou seja, uma parte não poderá exigir da outra o cumprimento do contrato se esta, ao mesmo tempo, não cumprir com a sua obrigação. No caso, as obrigações são idênticas.
    - - não é permitida a permuta com valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
- - - - O contrato de comodato tem como principal característica a gratuidade, o que o difere pontualmente da locação. Imagine que uma pessoa, que é proprietária de uma casa na serra, empreste gratuitamente o imóvel a seu amigo para que este possa passar suas férias. Nesse caso, estamos diante de um contrato de comodato. Se esse empréstimo fosse oneroso, tratar-se-ia de um contrato de locação.
    - - Outra característica que deve ser observada nos contratos de comodato é a necessidade de se restituir a mesma coisa recebida como empréstimo, não sendo permitida a sua substituição. No mesmo sentido, o artigo 582 do Código Civil prevê que o comodatário tem o dever de conservar a coisa, usá-la de modo adequado e restituí-la no prazo convencionado.
- - - - Na maioria das vezes, tem a natureza de um contrato de adesão. Quando assinado pela administradora de consórcio e pelo consorciado, ele formaliza a participação no grupo e cria todos os vínculos obrigacionais estabelecidos. No contrato, devem estar bem especificadas todas as condições em que o consórcio será operacionalizado, bem como todos os direitos e os deveres das partes envolvidas.
- - - - Estes ficam sob a propriedade do arrendante, só passando definitivamente ao arrendatário após o término do prazo pactuado e do pagamento de eventual resíduo.
    - - Já o arrendamento rural funciona de forma muito semelhante à locação, existindo regulamentação específica na Lei n.º 4.504, de 1964. As locações de imóveis rurais são reguladas pelo Código Civil; e a de imóveis urbanos, pela Lei n.º 8.245, de 1991, a qual veremos logo adiante.
    - - Algo a ser considerado é que o contrato de arrendamento não precisa obrigatoriamente ser levado a registro no cartório de registro de imóveis, o que é altamente aconselhável. Caso o imóvel venha a ser alienado, se a situação estiver registrada na matrícula, a vigência do contrato de arrendamento poderá ser protegida.
      - Algo a ser considerado é que o contrato de arrendamento não precisa obrigatoriamente ser levado a registro no cartório de registro de imóveis, o que é altamente aconselhável. Caso o imóvel venha a ser alienado, se a situação estiver registrada na matrícula, a vigência do contrato de arrendamento poderá ser protegida.
- - - - CONFIRMATÓRIAS
        
        NÃO PREVEEM ARREPENDIMENTO NO CONTRATO. ADMITEM INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR ART 418 E 419 CÓD. CIVIL
      - PENITENCIAIS
        
        ADMITEM ARREPENDIMENTO NO CONTRATO. NÃO ADMITEM INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. ART. 420 CÓD. CIVIL
- - - - O contrato de locação deve ser elaborado de maneira completa. Ele não pode deixar de contemplar itens como a descrição do imóvel, os dados do locador e do locatário e a opção escolhida como garantia do negócio. É aconselhável também que constem claramente o valor do aluguel, a data de vencimento, o valor da multa (para o caso de atraso) e o modo de reajuste a ser adotado.
      - Outra cláusula importante é a que versa sobre a duração do contrato. De acordo com a lei, o contrato vigerá de forma indeterminada após o prazo estabelecido no contrato.
    - - Caso o contrato tenha como objetivo a locação para fins residenciais, não poderá o inquilino utilizá-lo para comércio, por exemplo.
      - Também é vedado ao inquilino fazer qualquer tipo de modificação sem autorização prévia do proprietário, exceto para o caso de benfeitorias necessárias
    - - TEMPORADA
        
        O prazo do referido contrato não pode ultrapassar 90 dias. E é muito importante que o locador fique atendo aos prazos, pois, caso o inquilino fique mais tempo que o determinado para a temporada, ele pode ter os direitos relativos a uma locação tradicional.
      - NÃO RESIDENCIAL
        
        Lei de Locações (Lei 8.245/91), é configurada uma locação não residencial sempre que o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares. Como proteção nesse tipo de contratação, a legislação prevê que o locatário terá direito à renovação do contrato por igual período se reunir os seguintes requisitos:
        
        1 - Contrato feito por escrito
        
        2 - PRAZO MÍNIMO DO CONTRATO DE 5 ANOS
        
        3 - EXPLORAÇÃO DO IMÓVEL COMERCIALMENTE, NO MESMO RAMO, PELO PRAZO MÍNIMO E ININTERUPTO DE 3 ANOS
      - ATENÇÃO
        
        De acordo com a lei das locações, o proprietário não pode solicitar o imóvel durante a vigência contratual, mas essa norma comporta exceções. Uma das exceções é quando o locatário descumpre as regras determinadas no contrato, caso em que terá que desocupar o móvel antes do prazo. No caso de o locatário resolver devolver o imóvel antes do fim do contrato, deverá pagar uma multa proporcional ao período remanescente, multa esta que também deverá ser objeto do contrato.