Está ocorrendo uma modificação do sistema de registro brasileiro?
Desenvolvimento
Apesar de alguma polêmica na primeira metade do século XX, concluiu-se que o sistema brasileiro não tinha a fé pública registral, o terceiro de boa fé não via seu direito prevalecer em favor do verdadeiro proprietário
No entanto, a Lei 13.097 de 2015, nos artigos 54, parágrafo único, e 55, introduziu no sistema brasileiro a fé pública registral, protegendo o terceiro adquirente.
Objetivo da mudança
Esta lei veio com o intuito de estimular o ramo da construção civil.
Trazer mais garantias ao terceiro adquirente de boa fé, faria com que aumentasse o número de negócios praticados, movimentando a economia do país.
A Lei 13.097 de 2015 prevê três modalidades de reforço à eficácia do registro de imóveis:
1º- Modalidade, a mera inoponibilidade (se não constarem no registro serão inoponiveis ao adquirente):
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência
2º- Modalidade, a fé pública (necessidade da boa-fé):
artigo 54, parágrafo único: Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel
ressalvados 1- o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 (falência), e 2- as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel (sucessão, usucapião, etc.).
3º- Modalidade, a fé pública (é aplicável ao adquirente de ma-fé que compra do loteador ou incorporador):
artigo 55: A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia
mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990.
Enfim, há fé-pública (ou efeitos substanciais) no sistema brasileiro de registro?
Tem ganhado espaço a ideia de que a Lei 13.097/2015 implantou, como regra geral, a fé-pública no registro brasileiro.
Mas a jurisprudência ainda não está consolidada nesse sentido.