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O sistema alemão - Sistemas de RI (O sistema alemão, portanto, é um…
O sistema alemão - Sistemas de RI
É baseado nos institutos jurídicos romanos/germânicos, foi o que inspirou o sistema brasileiro.
No direito germânico, se entendia que há uma soberania da coletividade sobre a terra, aos bens imóveis
A transmissão da propriedade não é uma questão privada, é algo que envolve toda a coletividade, e de alguma maneira deve ser chancelada pela comunidade como um todo.
Por isso se presava pela publicidade da transmissão dos imóveis, era necessário uma forma solene e se dava na presença de testemunhas.
Com a evolução do sistema, os negócios jurídicos envolvendo imóveis começaram a ser realizados perante o tribunal ou a prefeitura, que redigiam documentos formalizando as transferências dos imóveis.
Esta transmissão era chama de
Auflassung
. O que era transmitido pelos tribunais chamava-se “Gewere”, não é a propriedade propriamente dita, mas um direito sobre o imóvel, o qual, após prazo de ano e dia sem contestação, tornava o seu titular a salvo da ação de terceiros.
No século XII os negócios imobiliários passaram a ser assentados em repertórios especiais que logo se transformaram em livros permanentes.
Dessa maneira, o registro da operação imobiliária passou a ser requisito para sua consolidação, o mero contrato não transmite a propriedade, é necessário seu registro.
Em 1872, é adotado o sistema de folio real, que impõe o imóvel como eixo ordenado do registro através de abertura de matriculas, resultando o trato sucessivo e a ordem de preferencia dos direitos pela data da inscrição.
O sistema alemão, portanto, é um registro de bens, e não de pessoas.
O registro é
constitutivo de propriedade
e demais direitos reais sobre imóveis.
A base do sistema é o principio fundamental da eficácia do registro
O registro não está vinculado ao titulo apresentado, ele é
abstrato (e não causal)
fazendo com que prevaleça a presunção absoluta de legitimidade, integridade e exatidão da inscrição em face de terceiros de boa-fé.
Para fundamentar a força do principio da boa fé aplicada no sistema alemão, as parcelas e imóveis são identificados perfeitamente individuados pelo cadastro, que é prévio a inscrição no Registro da propriedade.
Ainda, aquele que confiando nos dados constantes do Registro, vem a adquirir um imóvel, não perde a propriedade caso
descubra que o registro em questão era eivado de vicio e que o imóvel não pertencia ao titular registral
.
Para aquisição de direitos sobre um imóvel é necessário um
convenio
(consentimento bilateral das partes) e sua
inscrição no Registro
.
Ambos os elementos são constitutivos.
Este convenio não se confunde com o contrato, que não tem o condão de constituir a propriedade.
O contrato gera obrigações às partes, e uma destas obrigações é transferir a propriedade do imóvel.
Este conveio é algo que pressupõe a manifestação de vontade das partes para transferência da propriedade. Pode ser realizado perante o registrador imobiliário ou perante um notário.