Cláusulas especiais da compra e venda - Pactos adjetos
Trata-se de modificações realizadas no contrato de compra e venda em que se altera não a essência do contrato, mas a forma a ser realizado o negócio e/ou como será transferido o bem, como deve se proceder a venda, ou outras alterações previstas do art. 505 ao 532 do Código Civil.
As partes contratantes podem adicionar cláusulas especiais em que haja interpretação condicional sem desfigurar a espécie contratual.
Tais cláusulas remetem a eventos subordinados e futuros. São elas: retrovenda, venda a contendo e venda sujeito à prova, preempção ou preferência, venda com reserva de domínio e venda sobre documentos.
Retrovenda
Permite ao vendedor reservar para si o direito de recobrar o bem vendido pelo mesmo preço, restituindo eventuais despesas do comprador.
Prazo decadencial de 3 anos
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Retrato: pagamento do valor do bem + despesas (incluindo as efetuadas e autorizadas pelo vendedor ou as benfeitorias necessárias)
Válido para coisas imóveis
Na recusa do vendedor receber o valor do retrato, o vendedor pode pagar depositando em juízo o valor integral.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
O direito de retrovenda é passado por herança ou legado e pode ser exercido contra comprador ou 3° adquirente do imóvel. *Alguns doutrinadores defendem que o desconhecimento de 3° não impede a retrovenda.
O direito é registrado em escritura pública e está no registro imobiliário.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
Na pluralidade de vendedores, se apenas um exercer o direito, os outros podem ser intimados a concordar, prevalecendo a retrovenda em favor daquele que depositar o valor integral.
Venda a contento ou sujeita à prova
Venda a contento: Ao agrado do comprador.
Venda sujeita a prova= provar, experimentar a coisa antes de comprar.
A coisa está sob os cuidados do comprador. Houve a tradição, mas não gerou propriedade.
A compra está sujeita a evento futuro e incerto.
Condição potestativa: a incerteza do neg. jur. está nas mãos de uma das partes (comprador). A palavra final é sempre do comprador, o vendedor não pode contestar o agrado/desagrado.
Enquanto não gostar da coisa, o neg. não se aperfeiçoou.
Esta cláusula muda a responsabilidade civil. Ex: pegar a roupa em condicional e ser roubado (caso fortuito e força maior) sem contribuir p/ o evento: quem perde é a loja.
Enquanto não manifestar agrado, está na condição de comodatário (na posse do objeto de forma gratuita). Deve conservar como se sua fosse, sob pena de responder por perdas e danos (se contribuir p/ o perecimento da coisa, com negligência, imprudência, imperícia ou mesmo dolo).
Se não houver prazo pactuado no início, o vendedor pode estipular um prazo posteriormente ao comprador, de forma judicial ou extrajudicial.
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
Preempção ou preferência =prelação
É um pacto adjeto de compra e venda em que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la por meio de notificação a quem lhe vendeu, para que este use o seu direito de prelação em igualdade de condições com 3°, no caso de pretender vender ou dar em pagamento.
- Prazos:
Móveis- 180 dias;
Imóveis-2 anos. - O prazo se inicia:
Para bens móveis- a partir do momento da tradição;
Para bens imóveis- a partir da escritura pública.
- Os prazos podem ser reduzidos, mas não se pode ultrapassar o disposto em lei.
- Se se convencionar prazo além do permitido, deve-se aproveitar o disposto no código e anular o tempo restante.
Prazo para o exercício da prelação (depois de notificado o vendedor):
- Bens móveis- 3 dias;
- Bens imóveis- 60 dias.
Só haverá condição se o comprador quiser vender dentro do prazo
O vendedor pode notificar o comprador para exercer o seu direito de prelação
O vendedor deve ter as mesmas condições e preço oferecidos a 3°
Em caso de condomínio, os dois vendedores devem recomprar juntos (cada um com sua parcela) ou um deles o todo. Não se pode recomprar apenas parte da coisa.
Se houver descumprimento da cláusula, há perdas e danos
Este direito é personalíssimo (não é objeto de herança)
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.