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Contabilidade Societária - 16. Propriedades para Investimento…
Contabilidade Societária - 16. Propriedades para Investimento
Conceituação
imóvel mantido como uma forma de investimento e não para uso corrente na manutenção das atividades operacionais
obrigatoriamente um imóvel mantido para
obter renda
(receita de aluguel) ou
valorização de capital
, ou ambas
empresa cuja atividade envolve a compra e venda de imóveis, como imobiliária, não entra aqui
quando ainda não estiver decidido o uso futuro do ativo, a propriedade pode ser classificada como propriedade para investimento
Ativo Não Circulante, subgrupo Investimentos
Se não for possível classificar a propriedade, no seu todo, como imobilizado, ou quando for mínima a parte no imobilizado: cada parte deve ser tratada contabilmente de forma separada
Se difere do imobilizado porque é capaz de gerar fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos
não é mantido para uso (imobilizado) ou venda no curso normal dos negócios (estoque)
A operação de aluguel pode ser uma atividade ordinária da empresa, como é o caso de um fundo imobiliário
Mas não as empresas cuja atividade principal é de compra, venda e locação de imóveis. Nesse caso, é estoque, pois é venda no curso normal dos negócios
só as propriedades que não estiverem sendo utilizadas, ou destinadas à venda e também não estão sendo preparadas para uso ou venda, que podem ser investimento
Se a empresa tem um imóvel para aluguel, mas concomitantemente presta outros serviços relevantes via esse imóvel, é imobilizado
Sempre que estiver mensurando a valor justo, é importante que a entidade não conte duplamente ativos (ou passivos) que estejam reconhecidos separadamente, como por exemplo um imóvel e sua mobília para o aluguel de um imóvel mobiliado
No caso de controladora e suas controladas, pode divergir nas suas controladas. Uma controlada aluga para outra, é investimento naquela e imobilizado na controladora.
Se adquirir a parte de um terreno para construção da sede e outra para valorização, uma parte fica em imobilizado e outra em investimento
um imóvel objeto de operação de arrendamento mercantil também pode ser classificado, na arrendatária, como propriedade para investimento,
Custo no reconhecimento inicial da propriedade
deve ser mensurada inicialmente pelo seu custo de aquisição (preço de entrada)
o preço de transação, na data da compra, normalmente coincide com o valor justo (preço de saída)
os custos de transação podem ser reconhecidos como parte do custo inicial do ativo (gastos com a aquisição, como os relativos a tributos...)
mas as quantidades anormais de material, mão de obra ou outros recursos não integram o custo inicial
Também não entra os custos de início de atividades (start-up), exceto se forem necessários para o funcionamento
vale o mesmo para permuta
Se a compra for feita a prazo, o seu custo é o equivalente ao valor à vista. Os juros são reconhecidos como despesa financeira
Mensurações subsequentes: custo ou valor justo
Diferentemente do imobilizado, pode ser mensurada depois do reconhecimento inicial por método do custo ou método do valor justo
sempre é necessário existirem motivos relevantes para a mudança
Mudar do valor justo para o custo é muito difícil ser justificável, mas o contrário é mais justificado
Tratamento diferenciado para optar entre um ou outro método para todas as propriedades para investimento que suportem passivos que pagam retorno relacionados ao valor justo ou retorno das propriedades e, separadamente, optar entre um ou outro método para as demais
Se escolher o método de custo, deve divulgar o valor justo mesmo assim em nota explicativa
No método de custo, deve depreciar da mesma forma que imobilizado. E perda por
impairment
também
no valor justo, suas variações são reconhecidas diretamente no resultado de cada período.
O valor justo pode ser obtido de avaliador independente
Se não for possível mensuração confiável no valor justo, se usa o custo
o valor residual da propriedade para investimento deve ser assumido como zero
No caso de ativo em construção, pode não ser possível o valor justo; usa o custo até que o justo seja possível
Avaliados a custo segue todas as normas do Imobilizado; já valor justo, tem orientações mais específicas
Já valor justo, tem orientações mais específicas
Transferências do Imobilizado para Investimento
ou vice-versa
somente quando houver alteração de “uso” do ativo
pode ser evidenciado:
início de ocupação pelo proprietário (investimento deve ser transferida para o imobilizado)
início de desenvolvimento para sua venda (transferir investimento para estoque)
fim de ocupação pelo proprietário (do imobilizado para o investimento)
Possibilidades
De investimento para estoque ou imobilizado
Independentemente de custo ou valor justo, debita estoque ou imobilizado e credita investimento
Se valor justo, o valor representa do "custo atribuído" do estoque ou imobilizado
Se custo, não há alteração do valor
De estoque para investimento
Se valor justo, a diferença entre o valor contábil deve ir para o
resultado
Se custo, não há alteração do valor
Do imobilizado para investimento
Se valor justo, a diferença entre o valor contábil deve ir para o
PL
(levar para o PL sem ir para o resultado está em desacordo com a legislação)
Se custo, não há alteração do valor