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Ertragswertverfahren (Charakteristische Aspekte (den auf den…
Ertragswertverfahren
Variante
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen
Allgemeines Ertragswertverfahren
2. Schritt: Abziehen der Bodenwertverzinsung vom Reinertrag
Reinertrag - Bodenwertverzinsung =
Gebäudereinertrag
3. Schritt: Ermitteln des Gebäudeertragswert
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger =
Gebäudeertragswert
1. Schritt: Überschussrechnung
Rohertrag - Bewirtschaftungskosten =
Reinertrag
4. Schritt: Addition des Bodenwerts
Gebäudeertragswert + Bodenwert =
Ertragswert
Charakteristische Aspekte
den auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Zinssatz (=
Liegenschaftszinssatz
)
Gebäudereinertrag
= Reinertrag - Bodenanteil (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz)
die begrenzte Nutzungsdauer der baulichen Anlagen (
Restnutzungsdauer
)
Gebäudeertragswert
= Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Formel)
Vervielfältiger
Liegenschaftszinssatz i
(in dezimal!!!)
Restnutzungsdauer n
Restnutzungsdauer = Baujahr + Gesamtnutzungsdauer - Jahr der Bewertung
V
= [ (1 + i)^n - 1] / [ (1 + i)^n * i]
erzielbare
jährliche Ertragsüberschüsse
über die Kosten
Reinertrag
= Rohertrag - Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten
Instandhaltungskosten
Mietausfallwagnis
Verwaltungskosten
Betriebskosten
die
unbegrenzte Nutzungsdauer des Bodens
Ertragswert
= Gebäudeertragswert + Bodenwert
zukünftig
erzielbare Überschüsse (Gewinne)
marktüblich erzielbare Erträge
ImmoWertV
Verkehrswert
als
Prognose
eines zu erzielenden Preises im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
Voraussetzung
Roherträge und Bewirtschaftungskosten plausibel
Liegenschaftszinssatz korrekt
→ Ertragswert führt unmittelbar zum Verkehrswert