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stima dei fondi rustici (2) (valore di trasformazione (può essere…
stima dei fondi rustici (2)
valore di trasformazione
può essere applicato quando il fondo oggetto di stima non è in stato di ordinarietà
opere di miglioramento fondiario
impianto di frutteti e vigneti
costruzione di stalle
terreni asciutti
realizzazione di serre o tunnel
procedimento
consiste nel determinare il valore di mercato del fondo considerando già trasformato e detraendo i costi necessari per eseguire tale tale trasformazione
il costo della trasformazione
il costo totale della trasformazione (K0) è dato dalla somma delle spese dirette (Kd) e indirette (Ki)
spese dirette
spese da sostenere per realizzare i lavori necessari
spese indirette
i mancati redditi
valore complementare
viene applicato quando oggetto di stima è la parte di un fondo che viene separata dal fondo unitario preesistente
valore di capitalizzazione
si ottiene accumolando all'attualità il reddito annuo ordinario e continuativo ritraibile dal proprietario
le fasi sono due
la determinazione del reddito capitalizzabile
si intende il beneficio fondiario medio annuo che il proprietario può ricavare dal fondo per un tempo illimitato
la determinazione del saggio di capitalizzazione
è determinato a priori in funzione dello scopo pratico della stima, non è quindi ottenuto dal rapporto tra benefici fondiari e i prezzi di mercato di beni