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stima dei fondi rustici (1) (valore di mercato (metodo di stima (del…
stima dei fondi rustici (1)
descrizione del fondo
il termine identifica, secondo una terminologia più attuale, l'azienda agraria
caratteristiche
estrinseche
dipende dalla zona in cui si trova il fondo
clima
ubificazione
infrastrutture
intriseche
ha diverse caratteristiche
giacitura e esposizione
tipo di terreno
dimensione, forma e accorpamento
sistemazioni idrauliche del terreno
disponibilità di acqua irrigua
fabbricati
piantagioni
economiche e tecniche
sono oggetto di studio rispettivamente dell'economia agraria e delle altre discipline agrarie specialistiche
caratteristiche di un fondo che maggiormente possono influenzarne il valore
la dimensione
grandi
oltre 50 ha
medie
10-50 ha
piccole
2-10 ha
singoli lotti
20.000 m2
la dotazione di fabbricati
la desinazione produttiva
seminativi
prati
frutteti
vigneti
oliveti
altri fattori
criteri di stima
può essere effettuata:
cancello aperto
capitale fondiario
cancello chiuso
scorte
aspetti economici
il più probabile valore di mercato
il più probabile valore di trasformazione
il più probabile valore complementare
il più probabile valore di capitalizzazione
valore di mercato
metodo di stima
del valore di mercato il perito deve indicare la quotazione
il procedimento per la determinazione del valore di mercato è basato sulla comparazione diretta tra il fondo da stimare e i fondi simili presi per confronto sulla base di un parametro comune
si applica l'equazione fondamentale da cui si ricava il valore ordinario
i dati necessari per il procedimento sono:
il parametro "p"
i prezzi di mercato dei beni simili (V) e i corrispondenti parametri (p)
condizioni del valore di mercato
devono esistere fondi simili di recente oggetto di compravendita
di questi fondi simili si devono conoscere i prezzi di vendita e le caratteristiche
il procedimento di stima può essere:
analitico
1 more item...
sintetico
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i fondi simili
si intendono immobili aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinsiche
i prezzi
dei fondi simili devono essere recenti e realmente pagati
stima sintetica monoparametrica
si utilizza come parametro di confronto la superficie
il valore unitario
due valori di conoscenze:
conscenza dei valori unitari
conoscenza del fondo oggetto di stima
le fonti
valori agricoli medi (VAM)
listini di importanti agenzie immobiliari
valori dell'Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA)
la superficie
la superficie catastale comprende
superficie delle tare
superficie improduttiva
superficie agraria utile (SAU)
procedimento analitico
viene svolto a partire da dati elementari e cioè dei singoli prezzi di vendita dei beni simili e dai rispettivi parametri
parametro tecnico
parametro economico
procedimento per valori unitari
il valore del fondo viene ottenuto sommando i valori delle parti omogenee di cui è costituito
correzioni del valore ordinario
può essere corretto se manifestasse differenze rispetto alla media dei fondi presi per confronto
comodi
positivi o negativi sono differenze dovute a caratteristiche non modificabili
aggiunte e detrazioni
aggiunte al valore ordinario
i prodotti in corso di maturazione
le piantagioni non presenti nelle aziende simili prese a confronto
i fabbricati eccedenti le necessità di conduzione del fondo
le scorte nella stima a "cancello chiuso"
detrazioni si includono
i fabbricati carenti
il debito residuo
la temporanea diminuzione del reddito
il valore del diritto di usufrutto
l'idennità spettante all'affittuario
il dapprezzamento dei fondi affittati