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債各 (第三章、租賃契約) - Coggle Diagram

- - - - 「停車位租用契約」
        
        不負保管責任
        
        乃租賃契約，而非寄託契約
      - 「保管箱租用契約」
        
        乃無名契約
    - - （一）租賃契約乃出租人以物「租」予他人使用收益之契約
        
        「租」
        
        使用收益權限之授予
        
        421
        
        稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
        
        前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
        
        2.停車位租用契約
        
        未承諾保管，不負保管責任
        
        乃租賃契約，而非寄託契約
        
        1.保管箱租用契約
        
        租賃契約 :question:
        
        無法解釋「保管」
        
        即使無物，仍不影響契約
        
        有違要物性
        
        寄託契約 :question:
        
        銀行無允為保管之法效意思
        
        僅提供安全置物環境
        
        銀行不知悉內容物
        
        委任契約 :question:
        
        未著重於勞務
        
        無名契約 :check:
      - （二）租賃契約乃以「物」為標的
        
        包含動產與不動產
        
        不得為「物」以外之權利客體
        
        債權
        
        智慧財產權
        
        大樓圍牆 :question:
        
        租賃物得以一部分出租
        
        類似停車位租用契約
      - （三）租賃契約乃有償契約
        
        421
        
        稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
        
        前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
        
        無償授予 :question:
        
        使用借貸
        
        以金錢或租賃物之孳息以外支付「租金」 :question:
        
        個案認定
      - （四）租賃契約以諾成契約為原則，要式契約為例外
        
        原則
        
        不以做成書面（要式）或以租賃物（要物）之交付為必要
        
        例外
        
        不動產租賃
        
        422
        
        不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
      - （五）租賃期間
        
        繼續性契約
        
        449
        
        租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。
        
        前項期限，當事人得更新之。
        
        租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。
        
        是否訂有期限之差異
        
        1.買賣不破租賃
        
        425
        
        出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
        
        前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
        
        未定期限且未經公證之不動產租賃契約，不適用
        
        2.租金增減請求權
        
        442
        
        租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。
        
        定有期限，不適用
        
        3.契約終止權
        
        450節錄
        
        租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
        
        未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
        
        定有期限，不適用
      - （六）租賃契約物權化
        
        1.買賣不破租賃
        
        425
        
        前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
        
        出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
        
        426
        
        出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。
        
        2.租賃契之強化
        
        422-1
        
        租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。
        
        3.承租人優先承買權
        
        426-2
        
        租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
        
        前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
        
        出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
        
        不得對抗優先承買權人
        
        優先承買權人得主張登記無效，進而請求出賣人將土地所有權移轉予自己
        
        土地104
        
        土地104節錄
        
        ...出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
        
        債權契約無效，出租人得行使不當得利返還請求權，請求塗銷所有權登記
        
        承租人得依242代位行使
  - - - 是否合於約定使用收益狀態，應以「共同主觀認知」判斷
      - 保持義務乃出租人之主給付義務，且具有繼續性
        
        為保持合於約定使用收益之狀態，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯，並得依債務不履行請求損害賠償，或以瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權
        
        無法辦理營業事業登記證，影響主給付義務
    - - 出租人之給付義務
        
        交付、保持、修繕
        
        423
        
        出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
        
        429節錄
        
        租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
      - 物之瑕疵擔保責任
        
        「物之瑕疵」定義
        
        租賃物不合於約定使用收益之狀態
        
        「物之瑕疵」時點
        
        不論交付前或交付後，只要於租賃契約程序中任一時點存有物之瑕疵，出租人即應負物之瑕疵擔保責任
        
        發生事由
        
        不以可歸責於出租人為必要
        
        請求權基礎
        
        423
        
        不履行保持義務
        
        429
        
        不履行修繕義務
        
        347
        
        準用買賣契約之物之瑕疵擔保規範
        
        法律效果
        
        429
        
        修繕請求權
        
        承租人得請求修補瑕疵
        
        264
        
        同時履行抗辯
        
        拒絕支付租金
        
        227
        
        不完全給付
        
        租賃物帶有瑕疵即屬不合於債之本旨之給付
        
        出租人舊屋之瑕疵的發生，具可歸責事由
        
        347
        
        準用
        
        359
        
        買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
        
        360
        
        買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
        
        364
        
        買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。
        
        出賣人就前項另行交付之物，仍負擔保責任。
      - 權利瑕疵擔保責任
        
        「權利瑕疵」之定義
        
        出租人無法授予約定使用收益之權能予承租人
        
        要件與態樣
        
        發生時點
        
        不以交付前存在為必要
        
        如
        
        契約成立前即存有權利瑕疵
        
        出租他人之物
        
        交付後發生之權利瑕疵
        
        出租人雖已交付租賃物予承租人，但因425II限制，承租人不受425I之保護
        
        契約成立後、交付前發生權利瑕疵
        
        出租人將租賃物所有權讓予他人，承租人因未受交付而不受425保護
        
        法律效果
        
        一部不能使用收益
        
        436準用435
        
        435
        
        前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
        
        租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。
        
        按比例減少租金或終止契約
        
        全部不能使用收益
        
        347準用353
        
        權利瑕疵無法除去
        
        準用226
        
        權利瑕疵可以除去
        
        準用給付遲延
    - - （一）概說
        
        421
        
        稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
        
        前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
      - （二）交付義務
        
        423
        
        出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
      - （三）保持義務＋修繕義務
        
        423
        
        出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
        
        429節錄
        
        租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
        
        其一不履行，即構成全部債務不履行，承租人得主張同時履行抗辯
      - 423節錄
        
        出租人應以「合於所約定」使用收益之租賃物... :question:
        
        共同主觀認知
      - （四）物之瑕疵擔保
        
        1.基本概念
        
        約定狀態與實際狀態之間的落差，即屬物之瑕疵
        
        物之瑕疵，應視契約而定
        
        租賃契約乃繼續性契約
        
        於租賃契約存續期間繼續存在，且非因可歸責於承租人之事由所致，均屬出租人之保持義務範圍
        
        物之瑕疵之適用時間，較買賣契約冗長
        
        2.請求權基礎
        
        請求權基礎
        
        不履行保持義務
        
        423
        
        出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
        
        不履行修繕義務
        
        429
        
        租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
        
        出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
        
        承租人之保管義務
        
        432
        
        承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
        
        承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
        
        保持、修繕、保管義務之漏洞
        
        347
        
        準用買賣契約之物之瑕疵擔保規範
        
        例
        
        承租人所有的家具因租賃物有瑕疵而污損，承租人固有利益受損
        
        當瑕疵相當重大，已無法達到租賃契約之目的
        
        3.法律效果
        
        (1)租賃物瑕疵之發生，不以可歸責於出租人為必要
        
        修繕義務
        
        不論該瑕疵是否可歸責於出租人，出租人均負修繕義務
        
        類似擔保責任，本質上非債務不履行責任
        
        (2)租賃物瑕疵之發生，不以交付時即存在為必要
        
        租賃契約為授權契約
        
        租約存續期間，出租人均須保持合於使用收益之狀態
        
        不論瑕疵發生於交付前後，出租人均須負修繕義務及物之瑕疵擔保責任
        
        (3)承租人有瑕疵排除請求權（修繕請求權）
        
        與買賣契約物之瑕疵擔保責任體系不同，買受人無瑕疵排除請求權
        
        (4)同時履行抗辯權
        
        (5)不完全給付損害賠償請求權
        
        若瑕疵可歸責於出租人
        
        227
        
        因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
        
        因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
        
        (6)359、360、364之準用
        
        解除契約、請求減少租金
        
        359
        
        買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
        
        請求債務不履行之損害賠償
        
        360
        
        買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
        
        另行交付無瑕疵之物
        
        364節錄
        
        買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。
        
        危及安全或健康
        
        424
        
        租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。
      - （五）權利瑕疵擔保
        
        1.概說
        
        帶有權利瑕疵
        
        出租人無法依租賃契約約定，將租賃物之使用收益權能授予承租人
        
        2.要件與態樣
        
        436
        
        前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。
        
        (1)發生時點
        
        １契約成立前
        
        出租他人之物
        
        ３租賃物交付後
        
        出租人雖已交付租賃物予承租人，但因425II限制，承租人不受425I之保護
        
        425
        
        出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
        
        前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
        
        ２契約成立後、租賃物交付前
        
        出租人將租賃物所有權讓予他人，承租人因未受交付而不受425保護
        
        意義
        
        不以交付前存在為必要
        
        (2)權力瑕疵須妨礙承租人之使用收益
        
        (3)承租人不知有權利瑕疵存在，且無免除或限制出租人之權利瑕疵擔保責任之特約
        
        351
        
        買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。
        
        3.法律效果
        
        第三人對租賃物主張權利
        
        租賃物全部受限
        
        347準用353
        
        權利瑕疵可以除去
        
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        權利瑕疵無法除去
        
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        租賃物一部受限
        
        部分受限
        
        按比例減少租金
        
        未受限部分，已不能達租賃目的
        
        終止契約
        
        436準用435
        
        435
        
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      - （六）給付不能
        
        債總
        
        給付遲延
        
        不完全給付
        
        特別規定
        
        自始
        
        客觀不能
        
        246
        
        以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。
        
        247
        
        契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。
        
        主觀不能
        
        權利瑕疵
        
        436準用435
        
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        嗣後
        
        可歸責於出租人
        
        226
        
        因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
        
        前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。
        
        又不可歸責於承租人
        
        435
        
        2 more items...
        
        不可歸責於出租人
        
        225
        
        不可歸責於承租人
        
        2 more items...
        
        可歸責於承租人
        
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      - （七）危險負擔
        
        與債總無異
  - - - 輕過失失火責任
        
        承租人
        
        434
        
        租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。
        
        因重大過失始須負責
        
        承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人
        
        承租人以外之人，依184負侵權行為之損害賠償責任
    - - （一）概說
        
        主給付義務
        
        租金支付義務
        
        從給付義務
        
        保管義務
        
        432
        
        承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
        
        承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
      - （二）失火責任
        
        434
        
        租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。
        
        承租人輕過失無須負責
        
        434契約責任vs184侵權責任
        
        請求權相互影響說
        
        184過失要件，受434調整
        
        需有「重大過失」，始有184之「過失」
      - （三）承租人為第三人行為負責 :star:
        
        第三人，可分
        
        合法轉租之次承租人（見五、轉租）
        
        非法轉租之次承租人（見五、轉租）
        
        承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人
        
        1.適用範圍
        
        433
        
        因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。
        
        不含次承租人
        
        2.法理基礎
        
        433相當於可歸責於承租人，而違反保管義務
        
        3.第三人失火責任 :star:
        
        因同居人輕過失失火
        
        出租人請求
        
        同居人
        
        184
        
        承租人
        
        無須負責
        
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        因同居人故意或重大過失失火
        
        出租人請求
        
        同居人
        
        184
        
        承租人
        
        434
        
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        433
        
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      - （四）返還租賃物
        
        455
        
        承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
        
        1.請求權基礎
        
        擇一行使
        
        455
        
        767
        
        所有物返還
        
        租賃關係消滅，即為無權占有
        
        2.承租人的侵權行為損害賠償責任
        
        無權占有侵害所有權
        
        184
        
        3.承租人的不當得利返還責任
        
        無權（法律上原因）占有
        
        181
        
        返還
        
        占有
        
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        使用收益
        
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  - - - 民425之適用，以受讓人繼受取得租賃物所有權為前提
      - 出租人非租賃物所有權人，得類推適用民425
      - 民425第二項，無溯及既往效力
        
        債各修正前成立之租賃契約，不適用修正後民425第二項
    - - （一）構成要件
        
        425
        
        前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
        
        出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
        
        1.標的物
        
        425I
        
        動產、不動產
        
        425II
        
        僅限不動產
        
        2.須租賃關係有效存在，且租賃物已交付與承租人占有
        
        交付
        
        (1)現實交付、簡易交付
        
        須公示
        
        (2)交付乃公示方法
        
        租賃權物權化
        
        物權之公示原則
        
        (3)租賃權物權化
        
        866I
        
        不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
        
        租賃權可對抗抵押權
        
        3.所有權讓與須為繼受取得
        
        所有權讓與
        
        買賣、贈與、互易、拍賣等
        
        所有權讓與不破租賃
        
        因善意受讓、土地重劃而原始取得，無民425適用
        
        物權具追及性
        
        原始取得，無須繼承前手瑕疵
      - （二）法律效果
        
        1.法定契約承擔
        
        原出租人於租賃契約所享有之法律地位，當然、法定地移轉予受讓人
        
        契約承擔（包含債權、債務等）
        
        2.出租人與受讓人間的法律關係
        
        帶有租賃權，為權利瑕疵
        
        351
        
        買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。
        
        租賃關係已經公示，受讓人應屬明知或可得而知
        
        出租人不負權利瑕疵擔保
        
        3.出租人與承租人間的法律關係
        
        若適用425
        
        承租人權益不受影響，租約繼續存在
        
        若不適用425
        
        如：租賃物尚未交付予出租人，即遭出租人讓與所有權
        
        受讓人可拒絕交付
        
        承租人可主張債務不履行
        
        若出租人已交付，受讓人得行使所有物返還請求權
        
        承租人可向出租人主張權利瑕疵擔保
      - （三）民425之準用
        
        426
        
        出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。
        
        1.本條所稱「物權」
        
        以使用收益為權能之用益物權
        
        地上權
        
        不動產役權
        
        典權
        
        農育權（民850排除適用）
        
        2.法律效果
        
        租賃權物權化
        
        用益物權人繼受出租人之法律地位
        
        用益物權人，若因租賃權之行使，影響使用收益，得依內部關係主張權利
      - （四）民425之類推適用
        
        1.當受讓人基於善意受讓，取得租賃物所有權 :check:
        
        2.使用借貸契約，不得類推適用 :red_cross:
        
        3.受讓人再度讓與租賃物所有權予第三人 :check:
        
        4.出租人非所有權人，但因受所有人委任獲得其同意出租時 :check:
  - - - 租賃權不得讓與
      - 不合法轉租，出租人之返還請求權
        
        未終止租賃契約前，不得逕向第三人請求返還
    - - （一）轉租之要件
        
        443
        
        承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
        
        承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
        
        vs出租他人之物
        
        轉租
        
        出租人與承租人間有租賃契約存在
        
        承租人再度與第三人訂立租賃契約
        
        出租他人之物
        
        無權限之人，擅自將他人所有物出租予第三人
      - （二）合法轉租的法律關係
        
        1.出租人與承租人
        
        444I
        
        承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
        
        2.承租人與次承租人
        
        租賃契約有效
        
        完全適用租賃契約之規定
        
        444II
        
        因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。
        
        3.出租人與次承租人
        
        無直接契約關係
        
        4.三方法律關係之串連
        
        可歸責於次承租人之毁損、滅失
        
        (1)出租人與承租人
        
        444II
        
        因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。
        
        432節錄
        
        承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
        
        承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。
        
        434
        
        租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。
        
        (2)承租人與次承租人
        
        承租人依432、434請求損害賠償
        
        (3)出租人與次承租人
        
        出租人依184侵權行為（主觀要件受到434重大過失的調整）
      - （三）不合法轉租的法律關係
        
        1.出租人與承租人
        
        443II
        
        承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
        
        2.承租人與第三人
        
        租賃契約有效
        
        完全適用租賃契約之規定
        
        3.出租人與第三人
        
        無直接契約關係
        
        4.三方法律關係之串連
        
        出租人發現轉租
        
        (1)出租人與承租人
        
        依443終止契約
        
        終止後，向第三人請求返還租賃物
        
        (2)出租人與第三人
        
        終止後，出租人得向第三人請求返還租賃物予自己或承租人
        
        若不終止，出租人僅得向第三人請求返還租賃物予承租人
        
        (3)第三人與承租人
        
        主張權利瑕疵擔保
        
        可歸責於第三人之毁損、滅失
        
        (1)出租人與承租人
        
        出租人依433或444請求債務不履行之損賠
        
        (2)承租人與第三人
        
        承租人依432、434請求損害賠償
        
        (3)出租人與第三人
        
        出租人依184侵權行為
        
        非次承租人，不受到434重大過失之調整
      - （四）租賃權讓與
        
        租賃權不得讓與
        
        294節錄
        
        一、依債權之性質，不得讓與者。
      - （五）轉借是否合法？
        
        類推使用443轉租
  - - - 押租金契約乃要物契約
        
        交付租金為生效要件
      - 縱使原出租人與承租人間，有押租金契約存在，受讓人與承租人間，不當然有押租金契約之成立
        
        出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容
        
        如為無押租金之租賃
        
        當不得向承租人請求押租金之交付
        
        如為有押租金之租賃
        
        承租人尚未履行交付押租金
        
        依原約請求交付
        
        承租人已依原約將押租金交付於原出租人
        
        受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題
      - 出租人若未將押租金交付與受讓人，押租金契約不當然由受讓人承擔
    - - （一）押租金契約之目的與性質
        
        讓與擔保
        
        租賃關係消滅後，當事人清算債務後，出租人應將於餘額返還承租人
      - （二）押租金契約之成立
        
        押租金乃獨立與租賃契約之外，另一個獨立的契約類型
        
        從契約
        
        押租金乃租賃契約之從契約
        
        要物契約
        
        讓與擔保
        
        交付擔保物，由債權人加以留置
      - （三）押租金契約與租賃物所有權之讓與
        
        甲將自己所有Ａ屋出租予乙居住，並已交付之，在租約屆滿前，甲將Ａ屋出售並移轉所有權予丙，甲、乙間之租賃契約繼續存在
        
        1.縱使原出租人與承租人間，有押租金契約存在，受讓人與承租人間，不當然有押租金契約之成立
        
        若契約成立之初，即無押租金之約定，丙不得請求乙支付
        
        若契約成立之初，即有押租金之約定，
        
        2.且甲於轉讓所有權時，交付押租金予丙
        
        租賃屆滿，乙向丙請求返還押金
        
        押租金契約由丙承受
        
        3.甲於轉讓所有權時，未交付押租金予丙
        
        (1)實務
        
        押租金契約仍存於甲、乙間
        
        (2)
        
        乙可否於期限屆滿前，向甲請求返還押金 :question:
        
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        甲有無義務將押租金，交付予受讓人 :question:
        
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        (3)
        
        乙可否於期限期限屆滿前，主張以押租金抵付剩餘租金 :question:
        
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        乙可否主張返還押租金前，拒絕返還租賃物 :question:
        
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  - - - （一）422-1
        
        422-1
        
        租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。
        
        實務精華
        
        地上權、租賃權，可並存
        
        地上權無451之適用
        
        451
        
        租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
        
        定有存續期間之地上權，期限屆滿後，地上權當然消滅
      - （二）425-1
        
        425-1
        
        土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項（二十年）規定之限制。
        
        前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
        
        實務精華
        
        推定有租賃關係存在，若土地再次轉讓，有425（買賣不破租賃）之適用
        
        425-1得類推適用於違建受讓人（事實上處分權人）與土地所有人
        
        土地、房屋同屬一人
        
        土地及房屋同屬相同之共有人
        
        土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人
        
        觀念解析
        
        1.構成要件
        
        土地、房屋同屬一人所有
        
        若屬不同人
        
        426-1
        
        「讓與」他人
        
        拍賣非讓與，適用其他規定(838-1)
        
        2.法律效果
        
        推定有租賃關係
        
        3.擴張解釋與類推適用
        
        「同屬一人所有」
        
        土地及房屋同屬相同之共有人
        
        土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人
        
        「讓與」
        
        房屋受讓人，包含僅得事實上處分權人（違建受讓人）
      - （三）426-1
        
        426-1
        
        租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。
        
        觀念解析
        
        1.構成要件
        
        (1)有租賃關係存在
        
        (2)房屋所有權，由承租人興建完成時，原始取得
        
        2.法律效果
        
        法定契約承擔