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PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO - CPC 28 - Coggle Diagram
PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO - CPC 28
Conceito
Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício - ou parte de edifício - ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.
:forbidden: Não deve ter o tratamento de propriedade para investimento:
a) uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou
b) venda no curso ordinário do negócio.
Devem ser classificados como PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO:
propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.
Edifício
( que seja propriedade da entidade ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro); e
Terrenos
(mantidos para valorização de capital a longo prazo);
Não devem ser classificados como PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO:
Propriedade construída ou adquirida exclusivamente para alienação em futuro próximo no curso ordinário dos negócios.
Propriedades mantidas ou adquiridas para uso futuro nas operações da empresa.
Classificação
As PPI devem ser contabilidas no
Ativo não circulante - subgrupo investimentos
.
A condição para classificar como PPI é que ela seja mantida para auferir aluguel ou para valorização do capital (ou ambas) e não para uso (imobilizado) ou venda no curso normal dos negócios (estoque).
Exemplos
Se a empresa mantém uma propriedade para fins de locação a terceiros para auferir renda até que outra destinação seja decidida pela empresa, o imóvel pode ser classificado como propriedade para investimento.
Se determinada empresa mantém um fundo mobiliário para manter imóveis alugados, estes devem ser reconhecidos como propriedades para investimentos.
Se a empresa tem um imóvel para aluguel, mas concomitantemente presta outros serviços relevantes via este imóvel, deve classificá-lo como imobilizado (como é o caso de hotel e hospital). Salvo se estes esses serviços forem irrelevantes, diante da renda da locação é que deve contabilizar como propriedade para investimento.
Se o imóvel de propriedade da empresa é alugado a empregados, devido a sua proximidade da empresa, então a atividade de aluguel aos empregados é parte das atividades de produção deverá ser classificado como imobilizado.
Se a empresa tem como atividade principal a compra, venda e locação de imóveis, estes devem ser classificados como estoque.
Se determinada propriedade tiver uma parte para investimentos e outra destinada para uso na produção, se e somente se, não for possível classificar a propriedade no seu todo, como imobilizado, então cada parte deverá ser classificada em grupo próprio e ser tratada contabilmente de forma separada.
Critérios de avaliação para PPI
Após o reconhecimento inicial da propriedade para investimento, a entidade deve escolher, de acordo como sua política contábil, o método pelo qual esta será avaliada desde que aplicado com consistência ao longo do tempo:
a) pelo
método do valor justo
; ou
b) pelo
método do custo
na mensuração desses ativos.
MÉTODO DE CUSTO
A propriedade para investimentos deve ser mensurada inicialmente pelo seu custo de aquisição (preço de entrada).
Caso opte em adotar o método para avaliar suas propriedades para investimentos deverá seguir os requisitos do CPC 27 – Imobilizado (aplica-se depreciação e teste de recuperabilidade).
Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial.
Deverá, de qualquer forma, divulgar o valor justo da sua propriedade para investimento em nota explicativa.
VALOR JUSTO
Neste caso, as propriedades para investimento devem seguir os pressupostos do CPC 46 e os ganhos e perdas proveniente de alterações no valor justo do ativo deverão ser reconhecidos no resultado do período em que ocorrer.
No método do valor justo todas as propriedades para investimentos são mensuradas pelo valor justo anualmente e, nesse caso, não estão sujeitas à depreciação.
A opção da avaliação valor justo, deve ser feita subsequentemente ao reconhecimento inicial.
Se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo,
ela deve continuar a mensurar a propriedade pelo valor justo até a alienação
(ou até que a propriedade se torne propriedade ocupada pelo proprietário ou a entidade comece a desenvolver a propriedade para subsequente venda no curso ordinário do negócio), mesmo que transações de mercado comparáveis se tornem menos frequentes ou que os preços do mercado se tornem menos prontamente disponíveis.
A mensuração do valor justo é incentivada (mas não obrigatória) tendo como base avaliador independente.
O item 35 do CPC 28 expressa que o ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra, portanto como receita ou despesa, com os seguintes lançamentos:
D- Ajuste a Valor Justo / Propriedade para investimento (subconta do Ativo)
C- Ajuste a Valor Justo - Propriedade para Investimento (CR)
Permuta de ativos não monetários
No caso de uma propriedade para investimento ser adquirida através de permuta por outro ativo não monetário, este item recebido deve ser reconhecido, inicialmente, pelo seu valor justo:
“27... O custo de tal propriedade para investimento é mensurado pelo valor justo a menos que (a) a transação de troca careça de substância comercial ou (b) nem o valor justo do ativo recebido nem o valor justo do ativo cedido sejam confiavelmente mensuráveis. O ativo adquirido é mensurado dessa forma mesmo que a entidade não possa imediatamente baixar o ativo cedido. Se o ativo adquirido não for mensurado pelo valor justo, o seu custo é mensurado pelo valor contábil do ativo cedido.” (grifo nosso)
Transferências
(b) Início de desenvolvimento com objetivo de venda: transferência de propriedade para investimento para estoque.
(c) Fim de ocupação pelo proprietário: transferência de propriedade ocupada pelo proprietário para propriedade para investimento.
(a) Início de ocupação pelo proprietário: transferência de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário.
(d) Começo de arrendamento operacional para outra entidade: transferência de estoques para propriedade para investimento.
Segundo o CPC 28 – Propriedade para Investimento, as transferências para ou de propriedades para investimento devem ser feitas quando houver alteração de uso, evidenciada pelo seguinte:
Aspectos fiscais
Para as empresas tributadas pelo lucro real, o ganho decorrente da avaliação ao valor justo da propriedade para investimento, não será computado na determinação do lucro real desde que o respectivo aumento no valor do ativo ou redução no valor do passivo seja
evidenciado contabilmente em subconta vinculada ao ativo ou passivo
(Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 97 e 98)
GANHO
: será computado na determinação do lucro real à medida que o ativo for realizado, inclusive mediante depreciação, amortização, exaustão, alienação ou baixa, ou quando o passivo for liquidado ou baixado.
Assim, o ganho poderá ser excluído do lucro líquido na parte A do Lalur e do Lacs, na determinação do lucro real no período de apuração em que for apropriado como receita e adicionado na medida em que for realizado pela venda ou depreciação, conforme o caso.