§2. Un contrat conclu à titre onéreux

• Px condition pour vente
• 1582/83 parlent pas somme d'argent mais art 1644/52 pensés pour
• Evolution JP
  
  • CIV 1 12 OCT 1967 -> ✅somme d'argent
  • Peut ê résolu pour vileté du prix (Civ 1, 20 fev 2008)
  • CIV 3 9 DEC 1986 -> px devait ê déterminé ou déterminable
  • JP -/- rigoureuse jusqu'à admettre obligation de faire ?

§4. Un contrat commutatif

On connait dès le départ l'étendue des obligations de chaque partie (sauf rente viagère, aléatoire)

A. Le principe

1582 civ, preuve art 1359 Civ
Règle publicité foncière (Décret 4 janv 1955) -> vente immeuble. Acte notarié sinon inopposable.

B. Les exceptions

• L 261-1 CCH -> vendeur s’oblige à édifier un immeuble -> vente en l’état futur d’achèvement
  L 261-3 CCH (TRANSFERT PTE) + L 261-11 -> formalisme ad validitatem, ct solennel
• Ou clause contractuelle
• Art 1589 civ

Section 2. Distinction de la vente et d’autres contrats

• Vente et contrat de bail: cas d'un bail rural où hésitation
• Vente et prêt: transfert de pté pas suffisant comme crit: restitution obligatoire
• Vente et mandat: obligation de rentre compte pour le mandataire
• Vente et contrat de dépôt: remet un bien au dépositaire qui va avoir mission conserver bien et devra le rendre au moment choisi par les parties

§1. La qualité de vendeur

Doit ê capable. Incapable peuvent demander rescision ou nullité.
Peut ne pas vendre si hors commerce, clause d'inaliénabilité, indivision, communauté...
Contraint à vendre: saisie, expropriation, cession mitoyenneté, prestation compensatoire

2. Diversité des droits de préemption
   

• Intérêt général (meuble/immeuble)
  
  • L 113-14 CU dept protection espaces nat par ex
• Intérêt particulier
  
  • Bail ccial, habitation, rural -> au profit du locataire (L145-46-1 CCOMMERCE, L 6 JUILLET 1989, L 412-8 CODE RURAL)

1. Caractères et distinctions
   

• Pas d'offre émise
• CASS CIV 3EME 24 MARS 2016 -> Droit de préemption prévaut sur le pacte
• En principe unilatéral ms peut devenir ct synallagmatique si contrepartie à l'engagement
• Acte admin ou disposition ? Dépend des conditions du ct

2. Les conditions de validité
   

• Px pas condition de validité
• Si pas de délai, lie le promettant indéfiniment sans que ce soit prohibé car perpétuel -> pas un véritable engagement (que s'il vend)
• Objet du pacte doit être déter w/ précision
• Cas d'un propriétaire qui a fait un pacte de pref pour un appart mais choisi de vendre tout l'immeuble -> pas à respecter la priorité (CASS CIV 3E 9 AVRIL 2014) mais doit notifier (CASS 3E 6 JUIN 2012) (cas d'une VENTE)
• CASS COM 4 NOVEMBRE 2014 : les pactes ne peuvent pas avoir d’effets restrictifs de concurrence sur un marché déterminé

a) Présentation

• Obligation de ne pas vendre mais aussi de proposer au bénéficiaire en priorité
• Bénéficiaire peut refuser offre faite suite au pacte (1122). Alors, promettant pourra vendre à n'importe qui mais aux mêmes conditions. (Si px + bas -> repropose)
• Si renonciation pacte par bénéficiaire = claire explicite, non équivoque.

1. Caractères et distinction
   

• Une seule partie s'engage mais ct peut ê syna car peut y avoir indemnité d'immobilisation (px exclu)
• Succession de JP si indemnité très importance pour requalif en promesse syna (oui Com 13 fev 1978) mais plus frileuse récemment (Civ 1 1er dec 2010)
• Si promettant meurt en s'étant engagé à vendre, consentement promettant considéré comme définitif. Sauf si condition résolutoire

1. Les principales obligations
   

• Promettant
  
  • engagé à vendre, à ne pas rendre impossible exécution promesse ( ❌ actes de dispo sur bien)
  • pas vendre à autre ou donner à bail car préemption
  • Oblig d'info (1112-1)
• Bénéficiaire
  
  • Lever ou pas option sans condition de forme, ne peut être considéré comme fautif s'il ne le fait pas (Civ 3 24 avr 1970).
  • Cas où indemnité pas due (condition suspensive prêt, tiers exerce préemption, bien vendu tiers, vice caché)

1. Caractères et distinctions
   

• promettant s’engage à vendre, tandis que le bénéficiaire s’engage à acheter = parties engagées = vaut vente.
• Revient à une vente sauf dans les cas où ne vaut pas vente: nécessite accomplissement d'un autre élément (condition supl)

2. Conditions de la promesse synallagmatique de vente
   

   CASS. CIV. 3EME, 18 FEVRIER 2015 -> 290-1 lequel est applicable à toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier par un particulier -> AA requis

3. Les obligations générées par la promesse synallagmatique de vente
   

   Parties doivent tout faire pour remplir conditions à la vente. Si AA nécessaire, elles doivent le faire. Si inexécution = refus d'exécuter contrat formé. (exé forcée nature possible). Différent si promesse ne vaut pas vente (pas exé forcée nature).

A. Délai de réflexion en amont de la vente

ART. L. 311-1 6° CODE DE LA CONSOMMATION : « Opération ou contrat de crédit
ARTICLE L271-1 CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION

Définition: Le droit de préemption peut être défini comme la faculté conférée par la loi à une personne physique ou morale d’acquérir, par préférence à tout autre, un bien que son propriétaire offre de céder, en se portant acquéreur de ce bien, à un prix proposé par le vendeur ou, le cas échéant, fixé par le juge.

• Distinction avec droit de retrait (après la vente, se substitue à l'acquéreur)
• Mécanisme de rachat d'une créance litigieuse pour - que son px réel + éteint le contentieux
• Rapprochement avec le droit de retrait qd violation droit de préemption. Mais pas exercice normal, réparation préjudice subi.
  
  • Préemption perdrait de son intérêt sans substitution

• Déclaration d'intention d'aliéner avec infos pour tt connaissance de cause (délais prévus par la loi)
• Déclaration = offre de vente. Suffit de manifester sa volonté d'acheter aux conditions données
• Si pas exercé, peut vendre à qui il veut mais au même px.
• Indivision: déclaration vaut pas offre de vente, peut se rétracter (éviter l'intrusion d'un tiers)

Non respect droit de préemption

• Notification ✅ -> en général substitution
• Notif ❌ -> nullité vente (mais bénéficiaire ne bénef pas de la vente)
  

• Si la condition se réalise = vente efficace car délais préempter écoulés
• Si défaillance de la condition : vente caduque
  Clause rétroactive licite (Civ 3, 26 avril 1978) sauf RDD contraire.
  Hypothèse où décision préemption annulée ultérieurement)

D&I parfois seule envisageable. Plus facile à obtenir, juste prouver le non respect du pacte. (clause pénale possible).

• On ne sait pas si 1123 OP.
• Possible de chercher resp tiers acquéreur en délictuel si rend complice de la violation obligations contractuelles promettant (et notaire // car doit conseiller, veiller efficacité actes

Nullité contrat conclu avec le tiers

• ✅ si tiers doit avoir connaissance pacte (BF prévaut alors) et doit avoir eu connaissance intention bénéficiaire de s'en prévaloir).
• Preuve par tt moyen, au moment acte de vente conclu avec tiers/promesse de vente (Civ 3, 25 mars 2009). Preuve difficile
• Pas de substitution, retour patri initial. Bénéficiaire peut demander exé pacte alors (sans forcément accepter conditions). Pas substit car l'offre avec le tiers peut ne pas intéresser le bénficiaire.

Substitution à l'acquéreur

• Mêmes conditions que nullité (Mixte, 26 mai 2006). Bénéficiaire se retrouve place tiers acquéreur, peut pas demander modif des conditions.

Action interrogatoire: new 2016, tiers demande au bénéficiaire si y'a bien un pacte et compte s'en prévaloir (doit forcément répondre ou perd possible action après). Mais si rep oui, peut tjrs refuser offre promettant

Exécution forcée en nature

• Avant 2016, Cass acceptait rétractation avant levée option (CASS. CIV. 3E, 11 MAI 2011) mais revirement Art 1124 civ. (sait pas si OP). Peut aussi réclamer D&I

Nullité contrat conclu en violation promesse
al 3 1124. Tiers devait connaitre la promesse (seulement). Appréciation au moment où contrat conclu avec tiers.

Resp ct et D&I

• Que demander des D&I si bénéficiaire peut pas prouver que tiers avait connaissance promesse.
• Préjudices moraux pas avoir eu bien et patrimoniaux (frais engagés)
• Possible aussi action si tierce complicité (délictuel).
• Clause pénale de non respect est valable