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Droit des contrats spéciaux S1 Titre 1. Droit commun de la vente - Coggle…

- - - - A. Le principe
        1582 civ, preuve art 1359 Civ
        Règle publicité foncière (Décret 4 janv 1955) -> vente immeuble. Acte notarié sinon inopposable.
      - B. Les exceptions
        
        L 261-1 CCH -> vendeur s’oblige à édifier un immeuble -> vente en l’état futur d’achèvement
        L 261-3 CCH (TRANSFERT PTE) + L 261-11 -> formalisme ad validitatem, ct solennel
        
        Ou clause contractuelle
        
        Art 1589 civ
- - - - A. Capacité et conflit d’intérêt
        Certaines incapacité liées à la profession (juge, EHPAD...)
      - B. L’acheteur imposé
        
        La notion de préemption
        
        Définition: Le droit de préemption peut être défini comme la faculté conférée par la loi à une personne physique ou morale d’acquérir, par préférence à tout autre, un bien que son propriétaire offre de céder, en se portant acquéreur de ce bien, à un prix proposé par le vendeur ou, le cas échéant, fixé par le juge.
        
        Distinction avec droit de retrait (après la vente, se substitue à l'acquéreur)
        
        Mécanisme de rachat d'une créance litigieuse pour - que son px réel + éteint le contentieux
        
        Rapprochement avec le droit de retrait qd violation droit de préemption. Mais pas exercice normal, réparation préjudice subi.
        
        Préemption perdrait de son intérêt sans substitution
        
        Diversité des droits de préemption
        
        Intérêt général (meuble/immeuble)
        
        L 113-14 CU dept protection espaces nat par ex
        
        Intérêt particulier
        
        Bail ccial, habitation, rural -> au profit du locataire (L145-46-1 CCOMMERCE, L 6 JUILLET 1989, L 412-8 CODE RURAL)
      - C. La réalisation des droits de préemption
        
        Les grandes lignes du régime applicable aux droits de préemption
        
        Déclaration d'intention d'aliéner avec infos pour tt connaissance de cause (délais prévus par la loi)
        
        Déclaration = offre de vente. Suffit de manifester sa volonté d'acheter aux conditions données
        
        Si pas exercé, peut vendre à qui il veut mais au même px.
        
        Indivision: déclaration vaut pas offre de vente, peut se rétracter (éviter l'intrusion d'un tiers)
        
        Non respect droit de préemption
        
        Notification :check: -> en général substitution
        
        Notif :red_cross: -> nullité vente (mais bénéficiaire ne bénef pas de la vente)
        
        La vente sous condition suspensive du non-exercice du droit de préemption
        
        Si la condition se réalise = vente efficace car délais préempter écoulés
        
        Si défaillance de la condition : vente caduque
        Clause rétroactive licite (Civ 3, 26 avril 1978) sauf RDD contraire.
        Hypothèse où décision préemption annulée ultérieurement)
  - - - A. Le pacte de préférence
        1123 Civ (plus ct innomé)
        
        Caractères et distinctions
        
        Pas d'offre émise
        
        CASS CIV 3EME 24 MARS 2016 -> Droit de préemption prévaut sur le pacte
        
        En principe unilatéral ms peut devenir ct synallagmatique si contrepartie à l'engagement
        
        Acte admin ou disposition ? Dépend des conditions du ct
        
        Les conditions de validité
        
        Px pas condition de validité
        
        Si pas de délai, lie le promettant indéfiniment sans que ce soit prohibé car perpétuel -> pas un véritable engagement (que s'il vend)
        
        Objet du pacte doit être déter w/ précision
        
        Cas d'un propriétaire qui a fait un pacte de pref pour un appart mais choisi de vendre tout l'immeuble -> pas à respecter la priorité (CASS CIV 3E 9 AVRIL 2014) mais doit notifier (CASS 3E 6 JUIN 2012) (cas d'une VENTE)
        
        CASS COM 4 NOVEMBRE 2014 : les pactes ne peuvent pas avoir d’effets restrictifs de concurrence sur un marché déterminé
        
        Les obligations des parties
        
        a) Présentation
        
        Obligation de ne pas vendre mais aussi de proposer au bénéficiaire en priorité
        
        Bénéficiaire peut refuser offre faite suite au pacte (1122). Alors, promettant pourra vendre à n'importe qui mais aux mêmes conditions. (Si px + bas -> repropose)
        
        Si renonciation pacte par bénéficiaire = claire explicite, non équivoque.
        
        b) Sanctions au non-respect des obligations
        
        D&I parfois seule envisageable. Plus facile à obtenir, juste prouver le non respect du pacte. (clause pénale possible).
        
        On ne sait pas si 1123 OP.
        
        Possible de chercher resp tiers acquéreur en délictuel si rend complice de la violation obligations contractuelles promettant (et notaire // car doit conseiller, veiller efficacité actes
        
        Nullité contrat conclu avec le tiers
        
        :check: si tiers doit avoir connaissance pacte (BF prévaut alors) et doit avoir eu connaissance intention bénéficiaire de s'en prévaloir).
        
        Preuve par tt moyen, au moment acte de vente conclu avec tiers/promesse de vente (Civ 3, 25 mars 2009). Preuve difficile
        
        Pas de substitution, retour patri initial. Bénéficiaire peut demander exé pacte alors (sans forcément accepter conditions). Pas substit car l'offre avec le tiers peut ne pas intéresser le bénficiaire.
        
        Substitution à l'acquéreur
        
        Mêmes conditions que nullité (Mixte, 26 mai 2006). Bénéficiaire se retrouve place tiers acquéreur, peut pas demander modif des conditions.
        
        Action interrogatoire: new 2016, tiers demande au bénéficiaire si y'a bien un pacte et compte s'en prévaloir (doit forcément répondre ou perd possible action après). Mais si rep oui, peut tjrs refuser offre promettant
      - B. La promesse unilatérale de vente
        1124 civ
        CASS. CIV. 3EME, 10 MAI 2005, N° 03-19238 : « la règle selon laquelle la promesse de vente vaut vente n'a qu'un caractère supplétif »
        
        Caractères et distinction
        
        Une seule partie s'engage mais ct peut ê syna car peut y avoir indemnité d'immobilisation (px exclu)
        
        Succession de JP si indemnité très importance pour requalif en promesse syna (oui Com 13 fev 1978) mais plus frileuse récemment (Civ 1 1er dec 2010)
        
        Si promettant meurt en s'étant engagé à vendre, consentement promettant considéré comme définitif. Sauf si condition résolutoire
        
        Les conditions de validité
        Art 1124 -> élément essentiels de vente doivent ê déter
        Durée pas nécessaire mais reco
        Condition suspensive obtention prêt courante ->
        Art 1304-3 Cciv
      - C. Les obligations générées par la promesse unilatérale
        
        Les principales obligations
        
        Promettant
        
        engagé à vendre, à ne pas rendre impossible exécution promesse ( :red_cross: actes de dispo sur bien)
        
        pas vendre à autre ou donner à bail car préemption
        
        Oblig d'info (1112-1)
        
        Bénéficiaire
        
        Lever ou pas option sans condition de forme, ne peut être considéré comme fautif s'il ne le fait pas (Civ 3 24 avr 1970).
        
        Cas où indemnité pas due (condition suspensive prêt, tiers exerce préemption, bien vendu tiers, vice caché)
        
        Les sanctions
        
        Exécution forcée en nature
        
        Avant 2016, Cass acceptait rétractation avant levée option (CASS. CIV. 3E, 11 MAI 2011) mais revirement Art 1124 civ. (sait pas si OP). Peut aussi réclamer D&I
        
        Nullité contrat conclu en violation promesse
        al 3 1124. Tiers devait connaitre la promesse (seulement). Appréciation au moment où contrat conclu avec tiers.
        
        Resp ct et D&I
        
        Que demander des D&I si bénéficiaire peut pas prouver que tiers avait connaissance promesse.
        
        Préjudices moraux pas avoir eu bien et patrimoniaux (frais engagés)
        
        Possible aussi action si tierce complicité (délictuel).
        
        Clause pénale de non respect est valable
      - D. La promesse synallagmatique de vente
        
        Caractères et distinctions
        
        promettant s’engage à vendre, tandis que le bénéficiaire s’engage à acheter = parties engagées = vaut vente.
        
        Revient à une vente sauf dans les cas où ne vaut pas vente: nécessite accomplissement d'un autre élément (condition supl)
        
        Conditions de la promesse synallagmatique de vente
        CASS. CIV. 3EME, 18 FEVRIER 2015 -> 290-1 lequel est applicable à toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier par un particulier -> AA requis
        
        Les obligations générées par la promesse synallagmatique de vente
        Parties doivent tout faire pour remplir conditions à la vente. Si AA nécessaire, elles doivent le faire. Si inexécution = refus d'exécuter contrat formé. (exé forcée nature possible). Différent si promesse ne vaut pas vente (pas exé forcée nature).
    - - A. Délai de réflexion en amont de la vente
        ART. L. 311-1 6° CODE DE LA CONSOMMATION : « Opération ou contrat de crédit
        ARTICLE L271-1 CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION
      - B. Délai de réflexion en aval de la vente
        L221-18 CCONSO