Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
عقد الكراء - Coggle Diagram
عقد الكراء
.
-
الأهميات
أهمية تتدعم على الصعيد الاجتماعي لما لهذا العقد من حضور في حياة الناس بما يجعل المشرع يسلط اهتمامه لتنظيم العلاقات بين المكري والمكتري خاصة في العقارات إلى درجة تكاد تجعل من هذه العلاقة التعاقدية إحدى الأهداف السياسية الداخلية للسلطة العامة باعتبارها من مكونات عناصر ضمان الأمن العام الاجتماعي
هذا الحرص التشريعي يمثل مظهرا عاما يبرز كلما انصبت السياسة التشريعية على تنظيم ما يعرف بالعقود المسماة التي تتطلب أحكاما خاصة ينفرد بها كل عقد منها كتعبير عن أهمية العقود الجديدة فيما تتطلبه من تجاوز للنظرية العامة. فالمشرع يتدخل لوضع شروط خاصة وتحديد آثار معينة خارج الإطار العام الذي يقوم على مبدأ الرضائية والحرية التعاقدية .
تدخل المشرع في المجال التعاقدي يهدف الى حماية للنظام العام وذلك قد يكون تعبيرا و إقرارا بكثرة تناول العقد المعني بالتنظيم وديمومة انتشاره وكثرة استعماله.
التدخل التشريعي قد يكون بموجب أحكام
مكملة لإرادة الأطراف فيستلهم المشرع الإرادة الضمنية ليكشف ما يمكن أن تكون النية قد انصرفت إليه ويفعل الحقوق والالتزامات الحقوق المرتبطة بالعقد المعني، إلا أن هذا التنظيم لا يكون آمرا إلا فيما اتصل منه بالنظام العام والأخلاق الحميدة. وقد يكون التدخل التشريع في المجال التعاقدي آمرا متصلا بالنظام العام فلا يجوز للأطراف مخالفة أحكام هذه التشريعات الاستثنائية
التنظيم التشريعي للعقود المسماة يقوم على الفصل بين الأحكام العامة والأحكام الخاصة بمقتضی قوانین استثنائية أو سن قوانین خاصة ببعض العقود المسماة
-
خصائص عقد الكراء:
-
- عقد يقع على ثلاثة عناصر هي منفعة الشيء المكرى والمدة و مقدار الكراء. والمدة عنصر جوهري في عقد الكراء فهي مقياس الانتفاع بالشيء المكری.
- عقد الكراء لا ينشئ إلا التزامات شخصية في جانب كل من المتعاقدين ولا يرتب للمكتري حقا عينيا على المكرى.
-
- وسعيا وراء تحقيق التضامن بين المكتري و المكري تدخل المشرع لوضع قواعد خاصة تتناسب مع حالة البلد الاجتماعية والسياسية حتى لا تكون مصالح الشقين متنافرة و حتى يسود السلام والاستقرار
- لما كان عقد الكراء لا يرتب الا التزامات شخصية فهو من عقود الإدارة لا من عقود التصرف . وبما أنه عقد زمني فهو يجعل المكتري والمكري في اتصال دائم مدة الكراء مما يستدعي الدقة في ضبط القواعد المنظمة لهذه العلاقة المستمرة. لذلك كانت النصوص المتعلقة بالكراء من النصوص التي يكثر رجوع الناس إليها في معاملاتهم ويجعل قضايا الكراء أمام المحاكم
من أكثر القضايا عددا .
- التقنين المدني التونسي بعد أن أورد الأحكام العبة للكراء أفرد بالذكر أنواعا خاصة منها ثم استحداث بعض التعديلات و الاستثناءات عطل بها الأحكام العامة للكراء و أغلب أحكام هذه التشريعات الاستثنائية تعتبر من النظام العام و يجوز الاتفاق على ما يخالفها. وبدلك انتقل عقد الكراء من نطاق التعاقد الحر إلى نطاق القواعد الآمرة .
I- أركان
عقد الكراء
أركان عقد الكراء في نظريته العامة هي الأهلية و التراضي والمحل والسبب. وإذا كان السبب في عقد الكراء لا يستوجب توضيحا لبقائه خاضعا إلى ما أتى به الفصل 67 وما بعده م.إ.ع فإن دراسة التراضي (الفقرة الأولى) والمحل (الفقرة الثانية) والأهلية (الفقرة الثالثة) تستدعي الوقوف على بعض خصائص الأحكام المنظمة لهذه المسائل.
أ- التراضي في
عقد الكراء
يشترط لانعقاد الكراء أن يصدر الإيجاب والقبول من كلا الطرفين أي المكتري الذي له حق الاكتراء والمكري الذي له حق الكراء.
قد اقتضت المادة 728 م.إ.ع أن الكراء يتم بتراضي المتعاقدين على المكرى وقيمة الكراء وغير ذلك مما عسى أن يشترط في العقد. --> عقد الكراء يبقى عقدا رضائيا ولكن لا مانع من إفراغ التراضي في شكل معين
استثناء لهذا المبدأ نصت المادة 729 من نفس المجلة أن كراء العقارات والحقوق العقارية يكون بالكتابة إن كان لأكثر من عام و إلا أعتبر الكراء لمدة غير معينة. وكراء الأصول لأكثر من عام لا يحتج به على الغير إلا إذا كان مسجلا حسب القانون
=> إن لم يكن هناك كتب فالكراء معتبر بین طرفيه لمدة غير معينة، وعلى المكتري أن يثبت الصفة التي بمقتضاها وضع يده على المحل بجميع وسائل الإثبات. الغير فإن الاحتجاج بالعقد يستوجب الإدلاء بكتب مسجل بالقباضة المالية
يشترط في الرضاء أن يكون سليما من العيوب و صادرا ممن توفرت فيه شروط الأهلية. فقد نصت المادة 730 م.إ.ع على أن « من لم يكن له إلا حق شخصي في الانتفاع أو السكنى أو حق حبس أو رهن في شيء لا يسوغ له أن يكریه». كما اقتضت أحكام المادة 731 م.إ.ع أن من لا يجوز لهم الشراء على مقتضى حكم الفصلين 567 و 568 لا يجوز لهم الاكتراء.
ب- المحل في
عقد الكراء
وفقا لأحكام المادة 727 م.إ.ع يكون المحل في عقد الكراء مزدوجا. فهو بالنسبة إلى المكتري يتمثل في منفعة الشيء. أما بالنسبة إلى المكري فيكون في معلوم الكراء
-
-
ج- الأهلية
يصنف عقد الكراء ضمن عقود الإدارة بما يستدعي التعرض إلى الأحكام العامة للأهلية (&1) قبل بيان المسائل المطروحة عندما يكون العقد صادرا عن غير مالك المکری (&2).
&1- الأحكام العامة
كل العقود سواء كانت عقودا إدارة أو عقود تصرف التي يبرمها الصغير غير المميز من كان عمره دون ثلاثة عشر سنة لا تكون صحيحة إلا إذا تمت بواسطة وليه.
لما كان عقد الكراء من عقود الادارة فإنه يجوز للولي أن يتعاقد في حق الصغير غير المميز دون حاجة إلى رخصة قضائية .
بالنسبة للصغير الذي تجاوز عمره الثالثة عشر دون بلوغ سن الرشد فإنه يكون مميزا على معنى الفصل 156 م.أ.ش فتصح عقود الإدارة التي يبرمها بشرط إجازة الولي فقط و دون الحصول على إذن من الحاكم.
&2- كراء ملك الغير
من المسائل التي تثار في إطار الأهلية كراء ملك الغير التي لم تشملها مجلة الالتزامات والعقود بأحكام خاصة بالرغم من انتشارها.
-
ولكن غياب النص لا يحول دون وجوب البت في النزاعات التي قد تعرض على المحاكم استنادا إلى قاعدة الفصل 535 م.إ.ع التي تقتضي أنه في صورة غياب نص صریح أعتبر القياس فإن بقي شك جرى الحكم على مقتضى القواعد العامة للقانون
-
سبق التعرض عند دراسة عقد البيع أن الفصل 325 م.إ.ع يقتضي أن العقد يكون باطلا إذا خلا من ركن من أركانه وهي الأهلية و الرضاء والمحل والسبب أو إذا حكم القانون ببطلانه. وبما أن مجلة الالتزامات والعقود لم تتضمن أي نص يقضي ببطلان كراء ملك الغير فقد وجب تركيز البحث في حدود توفر أركان العقد من عدمها.
الأركان المتعلقة بالأهلية والرضاء والسبب في عقد كراء ملك الغير لا تثير أي إشكال ضرورة أن أطراف العقد يمكن أن تتوفر لديهم أهلية التعاقد وأن يكون رضاءهم موجودا و غیر معيب وأن يكونوا أرادوا بعقدهم سببا جائزا وحقيقيا . والأمر غير ذلك بالنسبة للمحل في هذا العقد.
المحل هنا غير ممكن لأن المكري لا يستطيع أن ينفذ التزامه بتمكين المتسوغ من الانتفاع بالعين المسوغة وهو ما قد يؤدي إلى القول بأن هذا العقد هو عقد باطل. فاستحالة المحل التي تحول دون صحة العقد و تجعله باطلا هي الاستحالة المطلقة في حين أنه بالنسبة لكراء ملك الغير فإن المكري بالرغم من أنه غير مالك اللعين وغير مكلف بإدارتها وليس له عليها حق انتفاع يمكنه أن ينفذ التزامه بتسليم العين وتمكين المتسوغ من الانتفاع بها حسب الشروط المضمنة بالعقد ما لم يتعرض المالك الحقيقي.
تأسيسا عليه فإن عقد كراء ملك الغير ينعقد صحيحا طالما أن جميع أركانه متوفرة وطالما أن القانون لم ينص على بطلانه. وإذا سلمنا بصحة هذا العقد فإنه يجوز لأطرافه الطعن فيه إذا تمسك أحدهما بعيب في إرادته أو إذا أستحال على أحدهما تنفيذ ما التزم به.
هذا الرأي تدعمه أحكام م.إ.ع المتعلقة ببيع ملك الغير حيث سبقت الإشارة إلى أن هذا العقد ينعقد صحيحا. منتجا لآثاره القانونية و قابلا للإجازة من طرف المالك الحقيقي. --> قياسا على هذه القاعدة يجوز لمالك العين المسوغة أن يجيز عقد الكراء الذي أبرمه من لا صفة له. ومن جهة أخرى فإن الفصل 733 م.إ.ع قد نص صراحة على أن
«أحكام الفصول 572 و576 و 578 و 579 المتعلقة بالبيع يجري حكمها على كراء الأشياء
-
II- آثار عقد الكراء
الآثار التي تترتب على الكراء تلزم الجانبين. فعقد الكراء ينشئ التزامات في جانب المكتري وأخرى في جانب المكري
جدير بالذكر أن الأحكام الواردة في هذا الإطار لا تتعلق بالنظام العام فهي مجرد تفسیر معقول لارادة المتعاقدين المشتركة. ولذلك فهي لا تنطبق إلا في حالة سكوت العقد فيجوز للمتعاقدين مخالفتها بالزيادة في التزامات أحدهما أو الإنقاص منها
أ- التزامات المكري
ينشئ عقد الكراء في ذمة المسوغ التزامين يتمثل أحدهما في تسليم العين المكتراة للمكتري والآخر في ضمان الانتفاع بها
-
-