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Incorporação Imobiliária - Coggle Diagram

- - - - averbação da construção
      - e a instituição do condomínio edilício
- - - - a. deve constar cláusula de imissão na posse do imóvel,
      - b. e que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais,
      - c. e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado.
    - - a. nestes casos, a lei exige ainda que o incorporador seja investido de mandato outorgado por instrumento público,
        
        i. em que se faça menção expressa à Lei n. 4.591/64
        
        ii. e se transcreva o disposto em seu art. 35, § 4º, para:
        
        concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno,
        
        e se obrigue pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
    - - a. ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.
- - - - ou escritura pública
  - - - 1- a qualificação completa:
        
        a. do incorporador,
        
        b. do alienante
        
        c. do proprietário (quando for diferente do alienante).
      - 2- deve, ainda, constar:
        
        a. a descrição completa do imóvel,
        
        b. bem como o registro aquisitivo pelo alienante.
      - 3- deve constar breve descrição de como será a construção;
      - 4- deve fornecer a caracterização das unidades autônomas, com sua descrição unitária.
        
        a. no caso de condomínio de casas (condomínio vertical), deve ser indicada a área privativa de terreno e a área privativa nele construída.
      - 5- deve conter caracterização das áreas comuns, de forma clara e precisamente indicada.
      - Do incorporador pessoa jurídica
        
        • cópia autenticada do contrato social ou estatuto social, devidamente registrados
        
        e posteriores alterações
        
        Sendo pessoa jurídica estatutária, deve vir também
        
        a ata de eleição e posse da diretoria,
        
        e eventual ata da assembleia geral, autorizando o ato, se necessário, nos termos do estatuto.
        
        • Deve ainda ser apresentada certidão da respectiva junta comercial ou do registro civil das pessoas jurídicas,
  - - - Os títulos devem estar registrados
      - São eles:
        
        • Título de Propriedade
        
        • Promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda.
        
        • Cessão de direitos.
        
        • Permuta.
    - - Serão apresentadas as certidões dos:
        
        proprietários
        
        e do incorporador
        
        e promitentes compradores/permutantes
        
        e seus cônjuges qualquer que seja o regime.
        
        Não serão apresentadas certidões de antigos proprietários
        
        Contudo, no caso de promessa de compra e venda, que será exigida a certidão do titulo do domínio.
        
        As certidões criminais de PJ serão tiradas de seus representantes legais
      - Serão expedidas do local:
        
        Comarca da situação do imóvel
        
        e, se distintas, naquelas onde domiciliadas as pessoas anteriormente mencionadas.
      - As certidões exigidas são:
        
        Justiça Federal – Cível e Criminal (cada uma pelo período de 10 anos).
        
        Justiça do Trabalho
        
        Justiça Estadual – Cível, em geral, e Criminal (cada uma pelo período de 10 anos).
        
        Tributos Federais – Certidão Conjuntiva de Débitos, negativa de débitos (ou positiva com efeitos negativos), relativa às pessoas previstas.
        
        a. Caso o imóvel tenha sido rural nos 05 cinco anos, será necessária também a negativa do ITR referente ao imóvel.
        
        INSS – Sendo pessoa jurídica ou pessoa física equiparada, nos termos da Lei n. 8.212/91;
        
        Tributos Estaduais – Negativa de Débitos ou Positiva com Efeito Negativo.
        
        Tributos Municipais:
        
        a. Certidão negativa (ou com efeito de negativa) em relação às pessoas anteriormente indicadas.
        
        b. Certidão negativa relativa ao imóvel.
        
        Ônus Real – Relativos ao imóvel, certidão emitida em inteiro teor
        
        Protesto – Período de 5 anos.
      - Somente obstará o registro as certidões que inviabilise a alienação do imóvel
        
        Nas demais deverá o Registrador analisar o risco que colocará sobre as unidades futuras
    - - O incorporador apresentará breve descrição de todas as pessoas que foram proprietárias do imóvel
        
        indicando ainda o título que instrumentalizou tal aquisição
        
        o número de seu registro na matrícula e a data.
      - Comprovados por certidão do registro imobiliário
        
        NÃO há necessidade de apresentação do título
    - - discriminando, além da global, a das partes comuns
      - e indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída
    - - acompanhada do regimento interno.
      - Ambos podem ser redigidos por instrumento particular ou escritura pública.
    - - Trata-se quando o incorporador adquire o imóvel com pagamento através da entrega de unidades futuras
      - deve ser claramente indicado em que situação se enquadra a incorporação, bem como as eventuais unidades a serem entregues em pagamento do terreno
    - - Prazo de carência é o lapso temporal em que o incorporador poderá desistir da incorporação
        
        Este prazo será fixado pelo incorporador
        
        a contar do registro da incorporação
        
        Poderá ser até 180 dias
        
        mesmo tendo vendido ou prometido à venda unidades futuras.
        
        O exercicio deste direito
        
        se faz mediante simples requerimento averbado na matrícula.
        
        deverá expor os motivos da desistência
        
        deverá restituir integralmente os valores já pagos pelos eventuais adquirentes ou promitentes adquirentes
        
        É uma faculdade do incorporador, que poderá optar por não estipular na sua incorporação
      - Diferente de prazo de validade do registro da incorporação.
        
        Este é prazo para que a incorporação se efetive no plano fático
        
        basta a venda de uma unidade autônoma no prazo de 180 dias
        
        registrada ou não no CRI
        
        Não realizada, o registro será cancelado
        
        Através de ordem judicial
        
        de requerimento expresso do incorporador (com declaração de não ter havido venda alguma),
        
        ou de requerimento do incorporador instruído com anuência por escrito de todos os adquirentes
        
        (e declaração do incorporador de não ter havido nenhuma outra venda além desta)
        
        Não poderá ser realizada de oficio
        
        o proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre o terreno fazê-lo nos 5 dias subsequentes, após o vencimento do prazo
        
        Sua responsabilidade é solidaria com o incorporador para restituição dos valores pagos
    - - Existe divergência doutrinária, e a posição majoritária entende pela desnecessidade do depósito
      - Havendo ou não o depósito
        
        Após a instrumentalização do contrato preliminar, o incorporador terá o prazo de 45 dia para celebração do contrato relativo à fração ideal
        
        a contar do termo final do prazo de carência, se houver
        
        ou, se não houver prazo de carência, da data de qualquer documento de ajuste preliminar
        
        Descumprida a obrigação:
        
        o ajuste preliminar ou a carta-proposta poderão ter ingresso no RI, sendo averbado na matrícula-mãe
        
        nesta hipótese de descumprimento, o incorporador estará sujeito à multa de 50% sobre as quantias recebidas, cobrada pela via executiva
    - - A afetação dos bens utilizados na incorporação servirá para protege-los de execuções sofrias pelo incorporador em outros empreendimentos
        
        nem sua FALÊNCIA afetará este patrimônio
        
        O patrimônio afetado não adquire personalidade jurídica distinta da do incorporador
        
        Não havendo verdadeira separação do patrimônio afetado em relação ao patrimônio geral
        
        Apenas uma vinculação
      - É uma faculdade do incorporador
        
        Poderá ser realizado a qualquer momento até o fim da incorporação
        
        ocorre por meio de requerimento do incorporador
        
        e, sendo o caso, termo também firmado pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno,
        
        procedendo-se à AVERBAÇÃO desta afetação.
      - Pode ser objeto da afetação:
        
        o terreno;
        
        as acessões;
        
        as receitas provenientes das vendas;
        
        as obrigações vinculadas ao negócio;
        
        os encargos fiscais e trabalhistas da obra.
      - exclui do patrimônio de afetação:
        
        I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver;
        
        e II – o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).
      - Dá-se a extinção do patrimônio de afetação
        
        I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
        
        II – revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; III – liquidação deliberada pela assembleia geral (art. 31 -F, § 1º, da lei).