Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

مكونات الأصل التجاري - Coggle Diagram

- - - - :star: العناصر
        المعنوية المكملة:
        
        :check: العناصر غير
        المادية الأخرى
        
        العناصر غير المادية الأساسية وقع تعدادها بالفصل 189 ف 3 م ت (:one:) ولكنها ليست قائمة حصرية (:two:).
        
        :one: العناصر غير المادية المنصوص
        عليها بالفصل 189 ف 3 م ت
        
        تذكر هذه الفقرة
        
        الاسم التجاري
        
        عنوان المحل
        
        الحق في الإجارة
        
        براءة الاختراع وعلامات العمل والأشكال والنماذج و حقوق الملكية الأدبية والفنية.
        
        + الاسم التجاري: يحدد التاجر ومؤسسته فهو التسمية التي يمارس تحتها التاجر نشاطه. و خلافا للقانون المدني فإن للاسم التجاري في القانون التجاري قيمة مالية. وهو قابل للإحالة.
        
        + عنوان المحل : هو العلامة الخارجية للمحل وهي التي تخصصه وتفرده عن سائر المحلات الأخرى.
        
        + حقوق الملكية الصناعية والأدبية : وهي براءة الاختراع والأشكال والنماذج وعلامات المعمل.
        
        :two: العناصر الأخرى
        
        هي خصوصا الرخص الإدارية التي لا تكون مرتبطة بشخص المستفيد وبعض العقود مثل عقود العمل وعقود التأمين المتعلقة بالأصل التجاري.
        
        :check: حق الإيجار
        
        ج- تنفيذ عقد الإيجار اي
        عقد الكراء للمحل التجاري
        
        &2- كيفية ممارسة
        حق الإيجار
        
        - آثار رفض التجديد:
        
        :lock: الحق في التراجع في
        قرار رفض التجديد
        
        2 more items...
        
        :lock: حالات دفع
        الغرامة كاملة
        
        4 more items...
        
        :lock: حالات
        تسقيف الغرامة
        
        4 more items...
        
        :lock: حالات الإعفاء
        من دفع الغرامة
        
        2 more items...
        
        يتمثل الأثر الرئيسي لرفض التجديد في دفع المالك غرامة الحرمان لفائدة المتسوغ الذي يتمتع بالحق في البقاء في المكان حتى يقع دفع الغرامة. الا ان القانون ربط هذا الأثر بسبب رفض التجديد فتوجد حالات تؤدي الاعفاء من الغرامة و حالات تؤدي الى تسقيفها و اخرى الى دفعها كاملة.
        
        - رفض التجديد
        الموجه من المالك
        
        + السبب: يعتبر سبب رفض التجديد مهما بالنسبة للمتسوغ لأنه يحدد حقه في الغرامة.
        
        + المحتوى: يجب ان يشتمل التنبيه وجوبا على عبارات الفصل 27 من قانون 1977 الذي يمنح المتسوغ اجل قيام لدى القضاء لا يتجاوز 3 اشهر من توجيه االعالم قصد المطالبة بحقوقه في غرامة الحرمان. و هو اجل سقوط لا تقبل بعد ذلك مطالب المتسوغ شكلا و لو كان له حق في الغرامة.
        
        + الأجل: لا بد ان يقع توجيه التنبيه قبل ستة أشهر من انقضاء العقد
        
        + الشكل: لا بد ان يوجه المالك التنبيه برفض التجديد عن طريق عدل منفذ، اما سائر الطرق الأخرى (توجيه رسالة، التنبيه الشفوي...) فلا تكون مقبولة.
        
        يحق للمالك ان يرفض تجديد عقد الكراء وفي هذه الحالة يكون ملزما باحترام الشكليات و الآجال المنصوص عليها بالفصل 7 من قانون 1977.
        
        - طلب التجديد
        من المتسوغ:
        
        يحتوي الجواب وجوبا على عبارات الفصل 27 من قانون 1977 و الا كان باطلا و يذكر هذا الفصل المستأجر بحقوقه حيث يمنح المستأجر اجل 3 اشهر للقيام قضائيا لمناقشة هذا الجواب او لطلب غرامة الحرمان
        
        :warning: فان التزم المالك بالسكوت فانه يعتبر موافقا ضمنيا على التجديد.
        
        + جواب المالك: يجب أن يكون تبليغ جوابه عن طريق عدل منفذ و يكون احد الأجوبة التالية: قبول التجديد بنفس شروط العقد الأول/ قبول التجديد بشروط جديدة كالترفيع في معلوم الكراء/ رفض التجديد
        
        + محتوى المطلب: لا بد ان يتضمن المطلب عبارات الفصل 5 فقرة 5 من قانون 1977 و الا كان باطال. و يقتضي هذا النص ان يبلغ المالك جوابه للمستأجر خلال ثلاثة اشهر من يوم بلوغه المطلب
        
        + أجل تقديم المطلب: يجب ان يوجه المستأجر المطلب في اجل ستة اشهر التي تسبق انتهاء العقد، او في اي وقت من التجديد الضمني
        
        + شكل مطلب التجديد: لابد من توجيه المطلب عن طريق عدل منفذ الى المالك او مدير اعماله
        
        عندما يتعلق الأمر بعقد كراء محدد المدة و لا يتم توجيه تنبيه من قبل المؤجر فان المستأجر هو الذي يبادر بطلب التجديد طبق اجراءات الفصل 5 من قانون 1977.
        
        &1- التزامات و
        حقوق الأطراف
        
        :two: التزامات و
        حقوق المالك
        
        الا ان المالك في المقابل يكون مطالبا بدفع غرامة الحرمان للمتسوغ تعويضا عن الضرر المادي الذي يحصل للمستأجر نتيجة الانقطاع عن مزاولة نشاطه و خطر فقدان الحرفاء الذين هم قوام الأصل التجاري.
        
        من حق المالك رفض التجديد و هو حق مستمد من حق الملكية و هو يفوق حق المتسوغ في مواصلة استغلال المحل
        
        :one: التزامات و
        حقوق المتسوغ
        
        + الحق في تجديد
        عقد الكراء
        
        3 more items...
        
        + الحق في بيع
        الأصل التجاري
        
        1 more item...
        
        + امكانية كراء
        المحل مرة ثانية
        
        4 more items...
        
        + الحفاظ على المحل
        
        2 more items...
        
        + جزاء التخلف عن
        دفع معينات الكراء
        
        1 more item...
        
        + مراجعة
        معينات الكراء
        
        3 more items...
        
        + دفع
        معينات الكراء:
        
        1 more item...
        
        ب- شروط ممارسة
        حق الإيجار:
        
        3- الشروط
        المتعلقة بالمتسوغ
        
        :three: مؤسسات
        التعليم الخاص
        
        قد توسع فقه القضاء في منح حق الإيجار للمحاضن و رياض الأطفال. إلا انه بالنسبة لرياض الأطفال اتجه جانب من فقه القضاء لضرورة أن تحتوي على فصول للتعليم التحضيري
        
        الا انه استثنائيا توسع قانون الأكرية التجارية ليمنح في فصله 2 فقرة 3 حق الإيجار لفائدة مؤسسات التعليم الخاص . مثال: المدارس و المعاهد و الجامعات الخاصة.
        
        تعد انشطة المهن الحرة انشطة مدنية ، فاذا وقع كراء محل لتعاطي مثل هذه الأنشطة فان ذلك لا يخول للمتسوغ التمسك بقانون االكرية التجارية و انما يكون خاضعا لقانون 18 فيفري 1976 المنقح بقانون 27 ديسمبر 1993 المنظم لعالقة المالكين و المتسوغين لمحلات لاستغلال سكني او مهني او اداري
        
        :two: الحرفي
        
        قد اصدرت محكمة التعقيب قرارا للدوائر المجتمعة عدد 42233 في 13 مارس 1995 تقضي فيه بضرورة ان يثبت المستأجر ملكيته ألصل تجاري حسب عناصره المادية و المعنوية المبينة بالفصل 198 م ت طيلة سنتين متتاليتين وهي مسألة موضوعية يرجع تقديرها الى محكمة الموضوع دون رقابة عليها من محكمة التعقيب
        
        مثال: الحلاق : لا بد ان يمارس نشاطا تجاريا يتمثل في التداول او المضاربة من خلال بيع العطورات
        
        رغم ذلك فقد كان فقه القضاء شديد التردد في منح الحرفي حق الإيجار و هذا التردد راجع لكون قانون1977 اشترط في فصله الأول تخصيص المحل لاستغلال اصل تجاري و هو ما استنتج منه فقه القضاء ضرورة ان يتعاطى الحرفي نشاطا تجاريا ينضاف الى نشاطه الأصلي كحرفي
        
        يصرح قانون الأكرية التجارية بانه ينطبق على الحرفي
        
        :one: التاجر و الصناعي
        
        2- الشركات التجارية
        بالشكل و حق الإيجار
        
        4 more items...
        
        1-اشتراط التسجيل
        للتمتع بحق الإيجار
        
        3 more items...
        
        و تطرح صفة
        التاجر اشكالين اساسيين
        
        2 more items...
        
        يفرق قانون 1977 بين المفهومين في حين انه بالرجوع الى الفصل 2 م ت يعتبر النشاط الصناعي ضربا من الأعمال التجارية بطبيعتها التي تستجيب لمعيار الإنتاج
        
        لا يهم ان كان المتسوغ يستغل الأصل مباشرة او بواسطة وكيل ماجوراومكتر. إلا ان المهم هو تحديد صفة المتسوغ لأن قانون 1977 لا يمنح حق الإيجار الا لثلاثة اشخاص
        
        ينطبق قانون الأكرية التجارية على العقارات و المحالت التي يستغل بها اصل تجاري سواء كان االصل على ملك تاجر او صناعي او حرفي
        
        2- الشروط المتعلقة
        بمحل عقد التسويغ
        
        أما بخصوص العقار موضوع عقد الكراء
        التجاري فينبغي التفرقة بين ثلاث وضعيات:
        
        + كراء المحل الفرعي
        المرتبط بمحل أصلي
        
        5 more items...
        
        + كراء العقارات غير المبنية
        أو الأراضي البيضاء
        
        3 more items...
        
        + كراء
        العقارات المبنية
        
        3 more items...
        
        لا ينطبق حق الإيجارإلا اذا تعلق العقد بتسويغ عقار و هو ما يجعلنا نقصي امكانية حصول مكتري اصل تجاري بمقتضى عقد وكالة حرة على حق ايجار.
        
        1-الشروط المتعلقة
        بعقد التسويغ
        
        * طبيعة العقد
        
        يتعلق هذا الشرط بوجود عقد كراء و هو ما يجعلنا نقصي حالات ال تتطابق مع هذا الشرط و هي: عقد االيجار المالي/ كراء المقاطع/ حالات الملكية المشتركة او على الشياع/ كراء االصل التجاري )الوكالة الحرة/ حالات الاشغال المؤقت المرخص بها من الادارة و الجماعات العمومية بسبب الانتزاع مثال.
        
        * مدة العقد
        
        لا يعتبر انقطاعا احالة الأصل التجاري بالكراء او البيع تطبيقا لقاعدة الجمع في المدة طالما حافظ المحال اليه على نفس نشاط المحيل
        
        يشترط قانون1977 مدة دنيا لممارسة حق الإيجار و هي مدة عامين متتاليين من الإستغلال الفعلي للأصل التجاري و يعني ذلك ان لا يتخلل هذه المدة اي انقطاع الا ما كان لموجب شرعي كالمرض او الوفاة.
        
        * شكل العقد
        
        يشترط قانون الأكرية التجارية وجود عقد تسويغ (كراء) و لا يعتبر الكتب شرطا لصحته فقد يكون شفاهيا إلا ان الصيغة المكتوبة توفر اكثر ضمانات للمكتري النه يسهل الإحتجاج به خصوصا اذا كان ثابت التاريخ بمقتضى التعريف بالإمضاء.
        
        تنقسم جملة هذه
        الشروط الى ثلاثة اقسام
        
        3- شروط متعلقة بالمتسوغ
        
        2- شروط متعلقة بمحل عقد التسويغ
        
        1- شروط متعلقة بعقد التسويغ
        
        يحدد الفصل الأول من قانون 1977 شروط ممارسة حق االيجار من خالل تحديده لميدان تطبيق هذا القانون حيث ينص على: "تنطبق احكام هذا القانون على عقود تسويغ العقارات و المحالت التي يستغل بها اصل تجاري طيلة عامين متتاليين على الأقل سواء كان هذا الأصل على ملك تاجر او صاحب صناعة او صاحب حرفة"
        
        أ- تعريف
        حق الإيجار:
        
        يمثل حق الإيجار حماية قانونية للملكية التجارية للتاجر المتسوغ لمحل قصد استغلال اصل تجاري
        
        تتمثل هذه الحماية
        في حقين متلازمين:
        
        أولا: الحق في تجديد عقد الكراء
        
        ثانيا: الحق في المطالبة بغرامة الحرمان في صورة رفض مالك المحل التجديد
        
        ينظم حق الايجارقانون 25 ماي 1977 المتعلق بتحديد اكرية العقارات ذات االستغلال التجاري و الصناعي و الحرفي.
        
        لا يعد حق الإيجار من العناصر الأساسية لالصل التجاري ذلك انه يغيب بغياب عقد الكراء التجاري اذا كان التاجرمالكا في نفس الوقت للمحل و االصل التجاري ، اما اذا تواجد فهو يساهم الى حد بعيد في الترفيع من قيمته نظرا للقيمة المالية لغرامة الحرمان، و هو ما يبرر بعض الممارسات التي يعمد اليها المالك كاشتراط دفع معلوم "العتبة"
        
        إلا ان ممارسة حق الإيجار من قبل المكتري تظل مرتبطة بتوفرالشروط الثلاثة التي يمكن استخراجها من قانون 1977 .
        
        ينص الفصل 189 م ت في فقرته الثالثة " كما يشمل ايضا ما لم يقض نص بخالفه سائر الأشياء االخرى الالزمة الستغلال الأصل التجاري كعنوان المحل و الإسم التجاري و الحق في الإيجار و المعدات و الآلات و السلع و براءات الإختراع و علامات المعمل و الأشكال و النماذج و حقوق الملكية الأدبية و الفنية".
        
        --> يستنتج تواجد عديد العناصر المعنوية التي تصلح اما لجلب الحرفاء او الحفاظ عليهم. و يعتبر حق الإيجار اهم العناصر المعنوية المكملة .
      - :star: العنصر الضروري:
        الحرفاء و السمعة التجارية
        
        يتكون الحرفاء من الأشخاص الذين ينجذبون للخصال الشخصية للتاجر في حين تمثل السمعة التجارية الأشخاص الذين ينجذبون الى موقع تواجد المحل التجاري. و في كلتا الحالتين يعد هذا العنصر نواة تكوين الأصل التجاري
        
        و قد لاحظ فقه القضاء ان الباتيندة ضريبة شخصية و هي لا تندرج ضمن العناصر الأساسية للأصل التجاري و هي التنتقل معه عند البيع (حكم ابتدائي عدد 1029 مؤرخ في 26 جويلية 1964)
        
        كما ان "سحب الرخصة و التوقف عن النشاط لا يفقد به الأصل التجاري جميع عناصره المكونة له المعنوية و المادية منها، خاصة و قد ثبت ان المالك لا يزال يتقاضى معينات الكراء لذلك فان الأصل التجاري يكون قد تجمد بفعل ذلك االجراء و لا يضمحل البتة و ينتفي " (قرار تعقيبي مدني عدد 55448 مؤرخ في 13 نوفمبر 1996).
        
        يستنتج الطابع الأساسي للحرفاء من عبارات الفصل 198 م ت: "و يشمل الأصل وجوبا الحرفاء و السمعة التجارية ".
        
        يترتب عن ذلك النتائج التالية:
        
        -ان غلق المحل لمدة طويلة يترتب عنه اضمحلال الأصل التجاري
        
        - لا يمكن بيع الأصل التجاري دون التفويت في الحرفاء
        
        وجود عنصر الحرفاء كاف لتكوين اصل تجاري و لو في غياب بقية العناصر كالبضاعة او حق االيجار(مثال السمسرة) اما تواجد بقية العناصر دون الحرفاء فذلك لا يعني امتلاك اصل تجاري و انما جملة منقولات متفرقة
        
        لكن تواجد عنصر الحرفاء يقتضي توفر ثلاث خصائص اساسية و هي ان يكون
        
        :one:الحرفاء حقيقيون:
        
        لا بد ان يتواجد الحرفاء بصفة غير وقتية او محتملة فمجرد تهيئة محل لممارسة تجارة معينة (محل لبيع الأحذية ، قاعة سينما) غير كاف لخلق اصل تجاري )قرار تعقيبي عدد 10456 بتاريخ 11 اكتوب 1984) بل لا بد من االستغالل الفعلي للأصل التجاري مدة معينة حتى يكتسب الأصل عدد من الحرفاء.
        
        القانون لا يشترط مدة دنيا للجزم بوجود الحرفاء و ليس من الضروري انقضاء سنتين كما يسود الإعتقاد ذلك ان شرط السنتين يرتبط بوجود عنصر آخر في الأصل التجاري و هو حق االيجار علما و ان تواجده غير ضروري إلا انه في التطبيق يعمد التجار الى انتظار مدة السنتين للقيام ببيع االصل التجاري كي ترتفع قيمة الأصل بتواجد الحق في غرامة الحرمان التي يوفرها حق الإيجار
        
        تجدر الاشارة إلى أن الأصل الذي يقوم على تواجد اسم تجاري متعارف يمكن ان يتكون و لو بحرفاء مستقبلين ذلك ان الإسم ضامن لجلب الحرفاء و بالتالي يكونون حقيقيين في المستقبل
        
        :two: الحرفاء شخصيون:
        
        يقصد بذلك ان يكون الحرفاء خاصين بصاحب االصل التجاري
        
        و يطرح اشكال بالنسبة للحرفاء المتفرعين و الحرفاء المشتركين
        
        - يكون الحرفاء متفرعين عندما يمارس التاجر نشاطه في فضاء تابع لمؤسسة هي بدورها لها حرفاؤها الخاصون بها . مثال: وجود مقهى بنزل، حيث يكون ارتياد المقهى مرتبطا بارتياد النزل. و قد طرح هذا المثال امام القضاء و قضت محكمة التعقيب بان مستأجر المقهى ليس له اصل تجاري النه غير منعزل عن النزل فمالك النزل هو صاحب الأصل التجاري الوحيد إلا اذا ثبت ان التاجر صاحب النشاط الفرعي استطاع ان يكون حرفاء خاصين به ينجذبون لخصاله الشخصية .
        
        - يكون الحرفاء مشتركين اذا مارس التاجر نشاطه في فضاء مشترك. مثال: محل تجاري وسط مركب تجاري. في هذه الحالة يمكن اعتبار ان التاجر يملك حرفاء خاصين به اذا كان له اسم تجاري خاص
        
        :three: الحرفاء شرعيون
        
        لا يمكن الحديث عن خلق اصل تجاري في غياب ترخيص يخول ممارسة النشاط مهما كان عدد الحرفاء ومهما طالت المدة ، كما انه لا يمكن تكوين اصل تجاري في انشطة محظورة لمخالفتها النظام العام او الأخالق الحميدة
    - - 1 -البضائع أو السلع: تمثل السلع قيمة غير ثابتة في الأصل التجاري و هو ما يفسر كونها لا تمثل قاعدة للرهن الن طابعها المتغير ينفي عنها ان تكون ضمانا جديا للدائنين.
      - 2 -المعدات و الآلات: تمثل الآلات وسائل الإنتاج و هي قيمة ثابتة في الأصل ذلك انها على خلاف البضائع لا تكون معدة للبيع.
      - إلا ان الآلات قد تتحول الى عقار حكمي بتوفر الشروط القانونية مما يخرجها من تركيبة الأصل التجاري. كما انها تعد عنصرا يجوز ادراجه ضمن العناصر المكونة للبيع او الرهن (ف 237 م ت، ف 205 فقرة 2 و 3 م ت)
  - - - الإستثناءات
        
        يمكن ان تنتقل الحقوق و الديون الى المحال اليه
        الأصل التجاري و ذلك في الحالات التالية:
        
        - إن المساهمة بالأصل التجاري في شركة يؤدي الى تحمل هذه الأخيرة لديونه بالتضامن مع المساهم (ف 228 م ت)
        
        - تنتقل ديون الأصل التجاري الى الورثة اذا قبلوا التركة
        
        - استمرارية عقود الشغل للأجراء و ذلك بمقتضى الفصل 15 من مجلة الشغل الذي يقتضي الحفاظ على تلك العقود بحكم القانون اذا تمت احالة المؤسسة بموجب البيع او الميراث اما اذا قطع المالك الجديد للأصل عقود الشغل فيتحمل تبعات الطرد التعسفي
        
        - اتفاق البائع و المشتري على انتقال عبء بعض العقود بانتقال ملكية الأصل التجاري
      - المبدأ:
        
        الإقصاء : تستبعد مبدئيا الحقوق و الديون من تركيبة الأصل التجاري
        
        يقوم هذا الإقصاء
        على ثلاث أسس:
        
        - الفصل 193 م ت المتعلق ببيع الأصل التجاري يخول للمشتري اتباع اجراءات معينة تمكنه من الحصول على ملكية تجارية خالية من الديون
        
        - الفصل 237 م ت المتعلق بالرهن يستبعد ان تكون الديون من مشمولات الأصل التجاري الواقع رهنه لأن الرهن لا يشمل إلا العناصر الإيجابية كي تكون ضمانا حقيقيا للدائنين.
        
        - الفصل 189م ت لا يتعرض اليها كعنصر من عناصر الأصل التجاري
    - - :star: العقار بالتبعية
        
        و ينتج عن خروج الآلات من تركيبة الأصل خروجها من قاعدة الرهن على الأصل لتدخل في قاعدة رهن العقار.
        
        قد قضت محكمة التعقيب بانه "تفقد الآلات و المعدات المرهونة كمنقولات طبيعتها القانونية تلك بمجرد التصاقها ببناية معصرة الزيت اي بعقار طبيعي فتصبح عقارات حكمية وتخرج بالتالي عن تركيبة الأصل التجاري التي لا تكون إلا منقولات "
        
        --> بسقوط احد الشرطين لا يمكن تحويل الآلات الى عقار بالتبعية.
        
        الشرط 2: وحدة المالك للعقار و الأصل التجاري
        
        الشرط 1 :التصاق الآلات بالعقار بشكل لا يمكن فصلها عنه دون إتلافه أو إتلافها
        
        تعد الآلات عنصرا ماديا مكونا لألصل التجاري إلا أن هذا العنصر قد يخرج عن تركيبته ليصبح تابعا للعقار و ذلك بتوفر شرطين اثنين ينص عليهما الفصالن 9 و 10 من مجلة الحقوق العينية:
      - :star: العقار بطبيعته
        
        و يترتب عن تطبيق هذا المبدأ أنه إذا كان الشخص يمتلك في نفس الوقت المحل و األصل التجاري و أراد بيعهما (أو رهنهما) معا فإن عليه إبرام عقدين منفصلين: عقد بيع المحل حسب شكليات بيع العقارات وعقد بيع األصل حسب القواعد الخاصة بذلك. و أن هذا التمييز له فائدة عملية تتمثل في سهولة تداول االصل التجاري مقارنة بتداول العقارات.
        
        يقوم هذا المبدأ على حجتين:
        
        2- الحجة القضائية: أصدرت محكمة التعقيب بدوائرها المجتمعة قرارا مبدئيا تقضي بموجبه أن المشرع قد اخضع التعامل في الأصل التجاري ألحكام المنقول و لأحكام خاصة غير تلك المتعارفة بالنسبة للعقارات مما يؤكد استبعاد اشتمال الأصل التجاري لعقارات
        
        1– الحجة القانونية: لم يذكر الفصل 189 م ت في تحديده لمكونات الأصل التجاري سوى الأشياء المنقولة و استبعد أي عنصر يمثل عقارا أو حقا عينيا عقاريا .
        
        لا يشمل الأصل التجاري بأي حال من الأحوال المحل المبني الذي يستغل به الأصل التجاري و هذا المبدأ لا يحتمل أي استثناء بحيث لا يمكن الأطراف في عقد بيع أو رهن الأصل الإتفاق على خلاف ذلك.