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Valoración mediante comparables de mercado - Coggle Diagram
Valoración mediante comparables de mercado
La valoración relativa utiliza los precios de mercado observados en las transacciones para calcular el valor de una empresa u oportunidad de inversión. Si está considerando vender su casa, podría estimar el precio de venta adecuado mirando comparables de mercado
Para las inversiones que producen ingresos, los analistas consideran ratios adicionales, que incluyen los valores de mercado entre varias medidas de ingresos y flujos de caja, las ventas o el valor en libros de las transacciones recientes.
En lugar de intentar estimar los flujos de caja futuros, este enfoque utiliza la información de los precios de mercado de transacciones comparables.
Paso 2:
Calcular una “métrica de valoración” para valorar el activo: Consiste en identificar un atributo clave de la inversión que estamos valorando y dividirlo entre los precios de mercado de los comparables para obtener una ratio de valoración.
Atributos que se utilizan frecuentemente son:
Beneficio por acción (cuando se valoran acciones ordinarias)
Número de metros cuadrados (cuando se valora una casa o un edificio)
EBITDA (cuando se valora una empresa).
Paso 3:
Calcular una estimación inicial del valor: Multiplicamos el ratio de valoración (normalmente la media de un conjunto de comparables de mercado) por el atributo clave de la inversión cuyo valor quiere estimar.
Paso 1:
Identificar inversiones similares o comparables y sus precios de mercado recientes. Este es el paso crítico del proceso; la calidad de la estimación final depende de cómo de cuidadosos seamos al equiparar los comparables a la inversión que estamos valorando.
Paso 4:
Afinar o adaptar la estimación inicial del valor a las características específicas de la
inversión: Para afinar la estimación analizamos y ajustamos (si es necesario) la ratio de valoración para que refleje las peculiaridades de la inversión que estamos valorando.
Valoración de inmuebles residenciales mediante comparables
● Comienza con la búsqueda de transacciones de venta comparables
Tres aspectos clave respecto al uso del método de los comparables:
Aspecto 1:
La identificación de los comparables apropiados es primordial
Aspecto 2:
Hay que adaptar la estimación inicial a los atributos específicos de la inversión.
Aspecto 3:
La métrica concreta en la que se basa la estimación puede variar de una aplicación a otra
● El enfoque de valoración estándar de las casas es consultar el precio del metro cuadrado de viviendas similares que se hayan vendido recientemente.
Determinantes de los flujos de caja.
Se define el valor del edificio en función del NOI como la diferencia entre el valor de los ingresos por alquiler del edificio y el valor de sus costes de mantenimiento:
Descomponer el NOI de cada edificio en ingresos por alquiler y costes de mantenimiento. Además, podemos pensar en multiplicadores de ingresos y multiplicadores de costes de mantenimiento por separado,
Valoración de inmuebles comerciales
Los analistas suelen valorar los inmuebles comerciales utilizando ratios de flujos de caja además del precio del suelo.
La diferencia entre la tasa de descuento y la tasa de capitalización se incrementa con la tasa de crecimiento prevista para los flujos de caja futuros.
La tasa de capitalización es el recíproco del múltiplo utilizado para valorar la propiedad
Los analistas suelen valorar los inmuebles comerciales utilizando ratios de flujos de caja además del precio del suelo.
Lo que esto significa es que el edificio B tiene costes fijos más elevados en relación a los ingresos y por tanto tiene un apalancamiento operativo sustancialmente mayor que el edificio A.
Para mostrar cómo el apalancamiento operativo afecta al riesgo, observe lo que le
sucede al NOI del edificio A cuando sus ingresos por alquiler aumentan o descienden en un 20%
