1.1 ความเป็นมาและความสำคัญของปัญหาการวิจัย
กรุงเทพมหานครมักได้รับการกล่าวถึงความเป็นเมืองที่มีความเป็นเอกนครสูงสุดเมืองหนึ่งของโลก ด้วยการเป็นความเป็นเมืองเอกนคร (Primate City) หมายถึง การที่เมืองใหญ่ที่สุดของประเทศมีจำนวนหรือขนาดของประชากรมากกว่าเมืองอันดับรองอย่างมาก ด้วยเหตุนี้ จึงทำให้ทิศทางการพัฒนาเศรษฐกิจทั้งในระดับโลกและระดับภูมิภาค ได้ส่งผลต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศไทย และหากนับตั้งแต่ประเทศไทยเริ่มใช้แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 1 ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2504 จนถึงปัจจุบันซึ่งเป็นแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 10 ก่อให้เกิดการพัฒนาการด้านการสื่อสาร และคมนาคม อันเป็นตัวช่วยอำนวยความสะดวกต่อการเคลื่อนย้ายของผู้คนมากขึ้น จนทำให้เกิดกระแสการย้ายถิ่นย้ายถิ่นในรูปแบบต่าง โดยฉพาะอย่างยิ่งกระแสการย้ายถิ่นจากชนบทเข้าสู่เมืองหลวงและเมืองใหญ่ต่างๆเมื่อเกิดการย้ายถิ่นฐานเข้ามาในเขตกรุงเทพมหานครเพิ่มมากขึ้น ความต้องการของที่พักอาศัยก็เติบโตจากบทความ ทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และคอนโดปี 2018 ข้อมูลจาก www.krungsri.com ได้กล่าวถึงทิศทาง ทิของอสังหาฯ ไทยในปี 2018 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสวนทางกับสภาพเศรษฐกิจที่มีความชะลอตัว แต่อสังหาฯ และคอนโด ยังเป็นสิ่งที่นักลงทุนให้ความสนใจ เพราะคุ้มค่าแก่การลงทุน เนื่องด้วยปัจจัยทางด้านคมนาคม ที่มีการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ในปัจจุบันและที่กำลังจะเปิดในอนาคต ทำให้มีคอนโดเกิดขึ้นมากมายตามเส้นรถไฟฟ้า วงการอสังหาฯ ณ ตอนนี้ จึงคึกคักและเป็นที่น่าจับตามองอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากภาคธุรกิจอสังหาฯ แบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ อสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ และเพื่อการอยู่อาศัย ต้องการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยใหม่ ต้องการบ้านหลังที่สองใกล้ที่ทำงาน ในการซื้อเพื่อการพาณิชยย์นั้น ต้องการลงทุนอย่าง บ้างก็เพื่อการเก็งกำไรในระยะสั้นหรือในระยะยาว ต้องการเก็บเป็นมรดก หรือเพื่อเปิดให้ผู้เช่ารายเดือน สำหรับบุคคลที่ต้องการหาที่พักอาศัย เมื่อย้ายถิ่นฐาน จากข้อมูลของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีคอนโดที่เกิดขึ้นมากมายในปัจจุบัน มีการแข่งขันที่รุนแรงถึงแม้ว่าทุกโครงการจะเป็นโครงการที่มีจุดขายแตกต่างกัน เช่นรูปแบบโครงการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการสถานที่สำคัญโดยรอบ ทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นต้น ซึ่งปัจจัยต่างๆส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกเช่าที่อยู่อาศัประเภทคอนโดมีเนียมของผู้เช่า ผู้ทำวิจัยจึงสนใจศึกษาปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเลือกเช่าคอนโดมีเนียมของผู้บริโภค เพื่อนำไปวิเคราะห์ว่า ผู้ประกอบการธุรกิจคอนโดให้เช่าหรือเจ้าของห้องคอนโดมีเนียมปล่อยเช่า ควรให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านใด จึงจะสามารถสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันในตลาดให้เช่าคอนโดมีเนียม รวมถึงปัจจัยด้านใดที่จะสามารถตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค

1.3.1 ปัจจัยคุณสมบัติส่วนบุคคลใดที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเลือกเช่า
ห้องพักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ในเขตกรุงเทพมหานคร

1.3.2 ขอบเขตด้านประชากร กลุ่มประชากรเป้าหมายในการทำวิจัยนี้จะเน้นกลุ่มวัยทำงานช่วงอายุ 20ปีขึ้นไป ถึง60ปี ในเขตกรุงเทพมหานคร

1.3.3 ปัจจัยส่วนประสมทางการตลาด (4P’s) ใดที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเลือกเช่า
ห้องพักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ในเขตกรุงเทพมหานคร

1.5 นิยามคำศัพท์

คอนโดมิเนียม หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการก่อกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆซึ่งประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุดสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้ผู้เป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละรายที่ซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของส่วนตัวหรือไว้ใช้ประโยชน์และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง ได้แก่ ส่วนของอาคารชุดที่ไม่ใช่ห้องชุดและที่ดินทรัพย์สินอื่นๆที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
การตัดสินใจเช่า หมายถึง การตัดสินใจเช่าคอนโดมิเนียมของผู้บริโภคตามลำดับขั้นตอนการตัดสินใจ ประกอบด้วย การรับรู้ ความสนใจ ความต้องการ และการตัดสินใจเช่า
ส่วนประสมทางการตลาด หมายถึง ปัจจัยทางการตลาดที่ควบคุมได้ที่องค์กรจะต้องใช้ร่วมกัน เพื่อสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งประกอบด้วย ผลิตภัณฑ์ ราคา ทำเลที่ตั้งและการส่งเสริมการตลาด
เช่า หมายถึง การทำสัญญาที่ผู้เป็นเจ้าของให้ผู้เช่าได้ใช้สินทรัพย์ของตน
ผู้เช่า หมายถึง ผู้ที่พักอาศัย และทำสัญญาเช่าห้องพัก โดยระบุว่าจะทำตามกฎระเบียบของผู้ให้เช่า
พนักงาน หมายถึง บุคลากรที่ทำงานในห้องพักนั้น ๆ คอยให้บริการ และอำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่า

1.2.1 เพื่อศึกษาปัจจัยคุณสมบัติส่วนบุคคล ที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าที่พักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ของกลุ่มคนวัยทำงาน ในเขตกรุงเทพมหานคร

1.2.2 เพื่อศึกษาลักษณะความความต้องการที่พักอาศัย ที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าที่พักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ของกลุ่มคนวัยทำงาน ในเขตกรุงเทพมหานคร

1.2.3 เพื่อศึกษาส่วนประสมทางการตลาด ที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าที่พักอาศัยประเภทคอนนโดมีเนียม ของกลุ่มคนวัยทำงาน ในเขตกรุงเทพมหานคร

1.4.2 ขอบเขตด้านประชากร
กลุ่มประชากรเป้าหมายในการทำวิจัยนี้ เน้นกลุ่มวัยทำงานอายุ 20-59 ปี ที่ได้ตัดสินใจเช่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร

1.4.3 ขอบเขตด้านตัวแปร
ตัวแปรต้น : ปัจจัยคุณสมบัติส่วนบุคคล ปัจจัยด้านความต้องการที่พักอาศัย และปัจจัยส่วนประสมทางการตลาด ได้แก่ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ ปัจจัยด้านราคา ปัจจัยด้านที่ตั้งโครงการ ปัจจัยด้านส่งเสริมการตลาด
ตัวแปรตาม : ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าที่พักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ของกลุ่มคนวัยทำงาน ในเขตกรุงเทพมหานคร

1.4.1 ขอบเขตด้านเนื้อหา
เนื้อหางานวิจัยนี้ได้ศึกษาปัจจัยสำคัญ ที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเช่าคอนโดมีเนียมของกลุ่มคนวัยทำงานในเขตกรุงเทพมหานคร โดยแบ่งปัจจัยต่างๆดังนี้ ปัจจัยคุณสมบัติส่วนบุคคล ป้จจัยความต้องการที่พักอศัย และปัจจัยส่วนประสมทางการตลาด ได้แก่ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ ปัจจัยด้านราคา ปัจจัยด้านที่ตั้งโครงการ ปัจจัยด้านส่งเสริมการตลาด

1.4.4 ขอบเขตด้านระยะเวลาวิธีศึกษาวิจัย
ทำการศึกษาโดยการเก็บข้อมูลกลุ่มตัวอย่างโดยการแจกแบบสอบถามตั้งแต่ช่วงเดือน พฤษภาคม พ.ศ.2561 ถึง มิถุนายน พ.ศ.2561

1.6.1 ผู้ประกอบการให้เช่าที่พักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียม มีความเข้าใจในลักษณะประชาการศาสตร์ ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียม เพื่อเป็นการตัดสินใจลงทุนในโครงการ ที่สอดคล้องกับพฤติกรรมและความต้องการในการเลือกเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น ผู้ประกอบการธุรกิจให้เช่าคอนโดมีเนียม สามารถนำข้อมูลจากผลการวิจัยไปวางแผน กลยุทธ์ในการแข่งขันเพื่อเอาชนะคู่แข่งรายอื่นในตลาด

1.6.2 เป็นฐานข้อมูลเพื่อต่อยอดในการทำวิจัยเกี่ยวกับปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเช่าที่พักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร ให้แก่ผู้วิจัยราบอื่นในอนาคต

2.1 ความเป็นมาและความสำคัญของกรณีศึกษาที่ใช้ในการวิจัย
สภาวะสังคมในปัจจุบันเทคโนโลยีเติบแบบก้าวกระโดดอย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงการขยายตัวของเมืองใหญ่ ทำให้ผู้คนเดินทางหลั่งไหลเข้ามาในเมืองมากขึ้น คาดว่าในอนาคตประชากรจะหนาแน่นตามเมืองใหญ่มากกว่าในเขตอื่นของประเทศ จากปัจจัยการเข้ามาอาศัยในเขตเมืองที่เพิ่มสูงขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงตามมา การหาที่อยู่อาศัยมีความต้องการที่หลากหลายในแต่ละบุคคล รวมไปถึงทางเลือกที่มากมายเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่อยู่อาศัย ประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม หรือ คอนโดมีเนียม โครงการที่เปิดขายก็ได้รับการตอบรับที่ดี แต่ก็มีประชากรอีกจำนวนมากที่ตัดสินใจเลือกที่จะเช่าที่พักอาศัย เนื่องจากสาเหตุต่างกันไปตามแต่ละบุคคล อาจจะเป็นเรื่องกำลังทรัพย์ ความพร้อมในเรื่องการเงิน หรือการตัดสินใจอยู่กรุงเทพชั่วคราวในช่วงวัยทำงาน ไม่ได้ลงหลักปักฐานถาวร การตัดสินใจเช่าที่พักอาศัยก็เป็นทางเลือกที่ดี

2.2 แนวคิดและทฤษฎีส่วนประสมทางการตลาด (Marketing Mix 4Ps)
ส่วนประสมทางการตลาด (Marketing Mix) หมายความถึง เครื่องมือทางการตลาดที่สามารถควบคุมได้ ซึ่งการดำเนินการผสมผสานเครื่องมือต่าง ๆเหล่านี้ให้เกิดสามารถตอบสนองความต้องการและสร้างความพึงพอใจให้กับกลุ่มลูกค้าที่เป็นเป้าหมาย โดยส่วนประสมการตลาด ประกอบด้วยทุกสิ่งทุกอย่างที่กิจการที่ใช้เพื่อให้มีอิทธิพลโน้มน้าวความต้องการด้านผลิตภัณฑ์ของกิจการ ส่วนประสมการตลาดแบ่งออกเป็นกลุ่มได้ 4 กลุ่ม ดังนี้ คือ
"4 Ps” อันได้แก่ส่วนประกอบหลัก 4 ด้านได้แก่ ผลิตภัณฑ์ (Product) ราคา (Price) การจัดจำหน่าย (Place) และการส่งเสริมการขาย (Promotion)

2.3 แนวคิดและทฤษฎีเกี่ยวกับพฤติกรรมผู้บริโภค
พฤติกรรมผู้บริโภค หมายถึง การกระทำของบุคคลหนึ่งที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการจัดการและการใช้ผลิตภัณฑ์ทั้งนี้หมายรวมถึงกระบวนการการตัดสินใจซึ่งเกิดขึ้นก่อนและมีส่วนในการกำหนดให้มีการกระทำ ดังนั้นเพื่อให้ระบบการวิเคราะห์ที่ถูกต้องการศึกษาถึงพฤติกรรมผู้บริโภคจึงจำเป็นต้องรวมถึงกิจกรรมที่ยากแก่การสังเกตแต่ถือได้ว่าเป็นส่วนควบคู่กันไปด้วยซึ่งกิจกรรมดังกล่าวมีอยู่ภายในตัวผู้บริโภคและมีอิทธิพลต่อกระบวนการตัดสินใจทั้งนี้หมายรวมถึงกิจกรรมในการซื้อ (Buying Activities) ด้วยว่าทำที่ไหนบ่อยครั้งเพียงใดและภายใต้สถานการณ์อย่างไรผู้บริโภคจึงจะซื้อสินค้าที่แตกต่างกัน