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GPS7 關於房地產：買房好還是租房好? (學習目標 (買屋租屋成本比拚, 買屋租屋的兩大原則, 不可不知道的風險, 利用房地產創造現金流,…

- - - - 現在的情況要先還貸款還是拿去投資
      - 最好在總收入的 1/3 以下(月低越好)，
    - - 推算出我想買的房子總價是多少
      - 我要準備多少自備款
      - 最好在總收入的 1/3 以下(月低越好)，
- - - - 房價長期只漲不跌』只是一句神話……
      - 影響房市的因素、層面眾多，股市、
        銀行存放款利率、政治、經濟等都可能影響房價。
      - 房地產供需是屬於市場經濟的一環，
        也與經濟景氣循環一樣，會出現繁榮、
        衰退、蕭條、復甦的循環現象。
      - 2.破除蛋黃區迷思
        
        房價只漲不跌->還是會跌
        
        可以考慮延後買房的時間，以房地產景氣循環的周期來說，
        台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點，
        
        可以先以租代買，等房價合理了再進場
        以時間換取價差。
      - 台灣房市的景氣循環大概20年一循環，
        上一次的低點大概為 2003 年的 SARS，
        推算後下次的低點可能為 2023 年之後，
        可考慮觀察台灣房市低點在考慮買進，
        在此之前先將錢存好，
        或者盡量增加自己對於投資的知識，
      - 循環參考資料
      - 台灣的循環/日本的循環
    - - 房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成的，
        地段好的店面除了可以獲取租金之外，
        其建物價值與土地價值都是比較不易下跌，
        但缺點就是購置成本高，
        當然投資房地產不只是成本因素，
        還有其他的風險因素如：
        資金週轉不靈、利率風險、法令的轉變、
        天災人禍(地震…等)、房客管理風險。
      - 要投資房地產前這些風險因素也要考慮進去，
        如果萬一發生這些風險時，自己沒辦法解決，
        那就不適合現在貿然進場，
        等到有一天有能力處理這些事的時候再進行。
  - - - 房屋持有成本
        
        稅
        
        保險
  - - - 小家庭
        
        30坪的房子每個月房租大約 32850元，
        房價約為 1769 萬 4000元。如果以 20年、3成頭期款、
        一段式的房貸 2.264 %來計算，
        本息平均攤還，每個月要繳房貸 64218元，
        和房租差價 31368 元。
        
        如果把房子頭期款和每個月的差額，
        拿來投資在 7 % 年化報酬率的標的上，
        20年下來，租屋竟然會多賺 3597萬 2418元！
        
        這個數字實在高到超乎我的想像。
        撇出目前我負擔不起這麼高的房貸，
        就算負擔的起，以這樣計算下來，
        現在買這樣的房子，仍然是不智的選擇！
      - 單身族
  - - - 如果購買的房子總價，已經超出能力範圍，
        付房貸費用將會十分吃力，甚至會影響到生活品質。
      - 舉例以年薪收入 90萬的夫妻舉例，
        以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3：
        年付貸款90萬X 1/3=30萬；
        月付貸款30萬/12=2萬5千元à房屋總價約612萬元，
        若貸款7成，需自備款184萬元。
      - 參考資料
      - 到底房價或房租多少才合理呢？
    - - 房價所得比是評估房價是否合理的好方法，
        例如房價所得比為「20」，
        代表1個人(家庭)要不吃不喝工作 20年，
        才能換得 1 間房子，
        根據全世界城市的長期平均，
        通常房價所得比 10倍是一個比較正常的數據。