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L'autorisation de construire (La décision (:fire:Le contenu (L'…
L'autorisation de construire
Le champ d'application
Les constructions nouvelles
:star:
Principe
: nécessité d'un permis de construire, même pour reconstruire à l'identique qqch de détruit.
:star:
Interprétation large
:
peu importe
qu'il y ait des fondations, que la construction soit réalisée en surface ou sous sol, peu importe sa destination, usage, nature juridique du constructeur ou pétitionnaire...
Exceptions
: généralement à cause de la faible importance du projet, ou à sa nature particulière (
éoliennes de moins de 12m, projet dont la surface de plancher est < 5m², clôtures, terrasses, murs...
).
Solutions intermédiaires
: déclaration préalable de travaux (surface de plancher entre 5 et 20 m², murs de +2m).
Les travaux sur l'existant
Depuis peu, :star:
le principe a été inversé
: aujourd'hui les travaux sur l'existant sont
dispensés d'autorisation
.
Exceptions
: il faut un permis de construire (
ex. surface de plancher >20m²
)
Situation intermédiaire
: il faut une déclaration préalable (
ex. travaux d’extension en zone urbaine, modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment
)
Le changement de destination
Changement accompagné de travaux sur les structures porteuses -
Permis de construire
.
Si non
, déclaration préalable de travaux.
5 destinations possibles
(Code urb.) : exploitation
agricole et forestière, habitation, commerce et activité de service, équipements d’intérêt collectif
et SP, autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.
L'instruction
Celui qui décide est également compétent pour instruire. Soit c'est la collectivité compétente pour adopter un document d'urbanisme, soit c'est l'Etat.
Soit la commune ou l'intercom
. Mais elle peut déléguer cette compétence par le biais d'une convention (externaliser la tache technique de l'instruction). :check: Etat, collectivité, PP
MAIS
:red_cross: Bureau d'étude
Soit l'Etat
: par la direction départementale des territoires.
Les délais
Varient selon la complexité du projet.
1 mois
pour la déclaration préalable
2 mois
pour un permis de construire pour une maison individuelle
3 mois
pour les autres permis de construire.
+
1 mois si l'avis de l'architecte des bâtiments de France est requis.
Le délai ne cours qu'à réception du dossier
complet
La demande
La présentation de la demande
Demandeur
= propriétaires des terrains mais aussi le
mandataire du propriétaire ou la personne qui atteste être autorisée à effectuer des travaux.
L'administration se fie aux apparences
= elle ne contrôle pas la véracité du titre.
Le dossier à fournir
Permis de construire = il faut en plus un
visa d'architecte
(un tampon)
Autorisation préalable
On ne peut pas exiger des pièces non prévues par le Code.
Le cas contraire est susceptible de REP. Mais là le REP ne fait qu'annuler la demande. Il faut en plus attaquer le refus d'autorisation basé sur la réticence du requérant à fournir la pièce litigieuse. Mais de toute façon cela ne signifie pas qu'on obtient une autorisation de construire.
La publicité nécessaire
Règle du guichet unique ; dépôt papier pour le moment, mais numérique en 2018.
Après dépôt, la mairie délivre un
récépissé
(pour l'autorisation tacite éventuelle) et
affiche la demande
d'autorisation (informe les tiers et donne le départ de l'intérêt à agir)
La décision
:fire: La forme
Décision
expresse
ou
tacite
(le silence vaut accord). Bien que l'acte exprès est plus sécurisant : voir obligatoire en cas d'enquête publique préalable. :warning:
Exception
: le silence faut refus pour les espaces protégés (monuments historiques, parcs nationaux).
Décision
unilatérale
.
:warning: Le contrat est une illégalité caractérisée
qui peut se transformer en dommages pour l'administré. :pencil2:
CA Bordeaux, Popieul
.
:fire:Le contenu
L'autorisation pure et simple
= l'administration adhère à 100% au projet.
L'autorisation conditionnée
= prescriptions ne bouleversant pas le projet initial, précises et limitées dans leur ampleur.
:warning:
Le pouvoir de prescription ne vise pas que le seul terrain d’assiette du projet
:pencil2: CE 2015
Éoliennes
- une condition technique impossible à réaliser (haies sur les terrains voisins).
Mais il est possible de faire un REP contre les seules prescriptions ; sans annuler toute l'autorisation.
Le permis modificatif
: si la construction n'est pas achevée, on peut effectuer des changements mineurs du permis (il s'ajoute au permis initial).
Le permis de régularisation
: travaux réalisés sans autorisation. Alors la demande sera instruite par rapport aux règles d'urbanisme en vigueur
au moment du dépôt de la demande
et pas au moment des faits.
Le pardon administratif
: pour les travaux réalisés irrégulièrement ;
10 ans à compter de leur achèvement, l'administration ne peut plus se prévaloir de cette irrégularité
pour refuser les modifications ultérieures.
Le refus d'autorisation
doit être motivé (TOUS les motifs doivent être présents). Le
sursis à statuer
(2 ans) est possible s'il y a un PLU en élaboration ou révision.
:fire:La transmission
A la
préfecture
(la décision ainsi que le dossier et pièces). S'il y a des anomalies juridiques, la préfecture adresse une lettre d'observation.
:fire:La publicité de l'autorisation
:star:
Règle du double affichage
: en mairie et sur le terrain
Même si autorisation
tacite
(on affiche le récépissé).
La responsabilité de l'affichage incombe respectivement à l'
administration
(
dans les 8 jours de la délivrance
) et au
bénéficiaire de l'autorisation
(
dès notification, pas qu'au début du chantier
).
Il faut
respecter les conditions réglementaires
de taille de panneaux, mentions obligatoires, visibilité etc.
:pen: Depuis 2007, seul l'affichage sur le terrain
conditionne la computation du délai de recours
pour les tiers (2 mois pour contester). Mais seulement si l'affichage a été
régulier
. :red_cross: Mais
pas plus tard qu'un an après
achèvement des travaux (
déclaration d'achèvement vaut preuve
)
La mise en oeuvre de l'autorisation
Le droit d'effectuer les travaux autorisés
Que ce qui a été accepté par l'autorité administrative / sinon délit.
Il se peut qu'on ait besoin d'autres autorisations
:check:
Les droits réels conférés
Le bénéficiera reste
libre
d'utiliser les droits conféré ( :warning: sauf s'il s'agit d'un lotisseur, qui est contraint de viabiliser les lots)
Droits
transférables
car réels ; mais il faut un accord préalable de l'autorité compétente s'il y a vente (adhérer complétement au projet).
:check:
La durée de validité des droits
Principe de péremption
: l'autorisation est frappée de caducité
lorsque les travaux n'ont pas été entrepris dans un délai de 3 ans suivant notification
lorsque les travaux ont été interrompus pendant plus d'un an (court qu'après expiration du premier délai de 3 ans).
Prorogation
: Depuis 2016, on peut obtenir
deux fois
une prorogation d'
un an
. Il faut demander deux mois avant expiration. Silence vaut accord tacite. :warning: Il faut encore que les règles d'urbanisme n'aient pas évolué en sens négatif.
:check:
Les formalités de mise en oeuvre
Déclaration d'ouverture de chantier
: un formulaire en 3 exemplaires. Elle permet alors tous les contrôles de la part des autorités compétentes (vérifier la conformité des travaux sur place). S'il y a infraction, un
PV de non-conformité
peut être dressé ce qui entraine alors l'interruption des travaux.
Déclaration d'achèvement des travaux
: 30 jours pour déclarer l'achèvement. L'adm. a alors 3-5 mois (si besoin d'un
récolement
) pour prendre position. A l'issue de ce délai, si l'adm. ne conteste pas, elle
ne pourra plus jamais le faire au regard des règles d'urbanisme
( :red_cross: civiles ou pénales).
Cette déclaration sert de
preuve
dans trois hypothèses
Pour le pardon administratif (10 ans)
Prescription pénale des infractions en matière d'urbanisme (6 ans)
Pour le recours en annulation de l'autorisation par les
tiers
, impossible un an après achèvement des travaux.
La remise en cause de l'autorisation
... par l'administration
=
Retrait
(disparition rétroactive) de l'autorisation
Possible à l'enconre de toutes les autorisations d'urbanisme, expresses ou tacites (Avant :pen: ALUR c'était seulement les PC)
2 conditions cumulatives
: acte illégal (de fond, procédure, forme, compétence...) et retrait dans un délai de 3 mois (computation à compter de la délivrance de l'autorisation), tout en respectant le
principe du contradictoire
.
:pencil2:Effets pour
la vente d'un bien conclue sous réserve d'obtention d'autorisation
JP constante
:pencil2: Cass. Civ. 3, Escudero
. L'acquéreur devient propriétaire d'un terrain soudainement inconstructible. :red_flag:
Ce retrait n'a aucune conséquence sur l'existence de la vente
. :red_flag:
Si le retrait est annulé, l'autorisation initiale "renait" ( :pencil2:
CE 2007, Chabran
)
... par les tiers
Le contentieux le plus conséquent, d'où une volonté :pen: de sécuriser les constructeurs (depuis :pen:
Bosson 199
4)
:check:
Les conditions de recevabilité
:fire:
Notifier le recours
(:pen: Bosson)
On notifie l'
intégralité
du recours par lettre recommandée avec accusé réception au
bénéficiaire
de l'autorisation & à l'
auteur
de l'acte.
Effets juridiques
: S'il n'y a pas notification le recours est
irrecevable
.
Si on
oublie de notifier le recours administratif
(gracieux) le REP ne tiendra pas compte du délai accordé en ayant demandé un recours gracieux (qui entraine normalement une prorogation). Si on a bénéficié d’une prorogation
du délai, le fait de ne pas avoir notifié le recours administratif rend irrecevable le REP.
Vise tous les actes en matière d'urbanisme (même les déférés préfectoraux ou recours administratifs préalables).
:fire: Avoir un intérêt à agir
Aujourd'hui, la qualité de "
voisin
" ne suffit plus à conférer intérêt pour agir.
Une
ordonnance de 2013
visant les PC
restreint
l’intérêt pour agir au profit des
occupants réguliers d’un bien
(
le projet "nuit à leurs conditions d'existence de manière suffisante"
)
Le CE semble
cependant revenir à la jurisprudence antérieure
à 2013 : :pencil2:
CE 2016 Monsieur B
- une présomption d'intérêt pour agir (voisin immédiat).
:fire:
Agir dans les délais
:check:La prévention des recours abusifs
Recours visant non pas l'annulation de l'acte, mais simplement faire pression sur le bénéficiaire.
Lorsque le
requérant monnaie de renoncer au recours contentieux
, l'ordonnance prévoit désormais que cela soit
déclaré fiscalement
. A défaut d'enregistrement fiscal de ce paiement, le bénéficiaire qui s'est laissé contraindre peut intenter une
action en répétition de l'indu
(5 ans suivant le 1er versement)
Lorsque
le juge constate que le recours était infondé
, au lieu de simplement rejeter le recours comme il le fait traditionnellement, il peut également attribuer au bénéficiaire victime des
dommages-intérêts
(:warning: s'il le demande).
:check:Le contrôle juridictionnel
Le recours n'interdit pas au bénéficiaire de commencer les travaux. Pour obtenir
suspension
, il faut une
urgence
(présumée en matière d'autorisation de construire), et
un doute sur la légalité de l'acte
.
En
principe
, l'annulation d'un AA signifie sa
disparition rétroactive totale
.
Dès qu'elle est prononcée, il devient
interdit de réaliser les travaux
(délit - amende voir même emprisonnement).
Si la construction est achevée
malgré l'annulation
, la démolition
peut toujours être ordonnée
(délit). La condamnation par le juge pénal est exécutoire même envers les propriétaires successifs.
Si la construction a déjà été achevée, l'annulation à elle seule
ne peut pas ordonner la démolution
. Il faut saisir le juge civil ou pénal dans les deux ans suivant l'annulation.
Depuis :pen:
Macron
, l'action en démolition n'existe plus par principe (sauf si secteur protégé ou à risque).
Mais l'annulation partielle est possible
:
:check: Lorsque le juge constate l'irrégularité des
prescriptions
administratives (cf. prescriptions).
:check: Si le vice n'affecte
qu'une partie identifiable
du projet susceptible d'être régularisée par un
permis modificatif
Cette régularisation peut intervenir pendant le procès depuis l'ordonnance de 2016 (pour les PC).