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Les droits de préemption urbanistiques (La procédure de purge (La…

- - - - Compétence des collectivités couvertes par un PLU ou une carte communale. Instauration libre (sauf si carence en logement sociaux). Abrogation possible à tout moment.
        
        La carence en logements sociaux ouvre à l'encontre de la collectivité une procédure de rétention* (sanctions administratives et financières = instauration forcée d'un DPU).
      - :unlock:Avec un PLU
        
        Les zones concernées
        
        :no_entry: Zones agricoles ou naturelles.
        
        Définies par le Code : zones urbaines du PLU, zones AU, terrains dans le périmètre de la ZAC, secteurs historiques, captage d'eau potable, zones à risques, zones d'inondation.
        
        DPU simple ou DPU renforcé ? (vise les biens susceptibles d'être préemptés). On peut combiner les DPU tant qu'ils ne se chevauchent pas.
        
        Simple = moins de biens.
        
        Reforcé = prémpte égalment les constructions achevées depuis moins de 4 ans. Il doit être motivé
      - :lock:Avec une carte communale
        
        On ne peut pas instaurer un DPU sans modifier la carte communale.
        
        Zones =/= zonage rudimentaire de la carte. Il faut donc faire apparaitre sur la carte des secteurs de préemption et pour chacun d'eux attribuer par avance un objectif pour les préemptions futures. On s'engage = la modification ne pourra être faite qu'en modifiant la carte.
        
        Le DPU renforcé est possible.
    - - Depuis :pen: ALUR 2014 la ZAD peut être instaurée par l'intercom. (avant c'était que l'Etat).
      - Le périmètre de la ZAD est plus libéral et indépendant des documents d'urbanisme.
        
        :check:S'il y a un PLU, on peut instaurer une ZAD dans toutes les zones du PLU sans restriction (Notre-Dame des Landes sur zone A). :check: En cas de superposition entre ZAD et DPU, la ZAD l'emporte & le DPU s'efface (on ne demande même pas).
        
        :green_cross:S'il y a un SCOT, le périmètre de la ZAD doit être compatible.
      - Les biens concernés
        
        Les mêmes que ceux d'un DPU renforcé. Mais la ZAD est à durée limitée contrairement au DPU (6 ans renouvelable une fois ; + deux ans de "pré-ZAD".
  - - - Initialement prévu pour protéger les départements littoraux de la région Provence Côte d'Azur, les ENS sont aujourd’hui ouverts à tout département.
      - Instauration classique : par le département (avec délibération du Conseil dép. ; les cnes sont consultées mais ne peuvent s'y opposer).
        
        Instauration par le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres
      - Zones = elles ne peuvent se chevaucher mais les limites ne sont pas prévues par le législateur. La zone doit être justifiée par la sensibilité écologique du milieu. :pencil2: considère donc qu'y inscrire une zone agricole est contra legem (pourtant loi sur la Biodiversité consacre leur caractère écologique).
      - Les biens = terrains nus ou bâtis (si préemption motivée). Les biens préemptés doivent être ouverts au public.
    - - Instaurés par délibération du Conseil départemental mais la commune a un droit de véto (il faut leur accord) d'où le petit nombre de PAN créés.
      - Le PAN est défini en périurbain (autour de l'aglo) donc il n'accueille que les zones A et N. Une fois la zone incluse dans le PAN, la commune ne peut plus modifier le zonage sans passer par un décret.
      - Les biens = tous.
  - - - Disparition des commerces de proximité en centre-ville (genre alimentaires) = Impuissance du DPU (il ne sert qu'à récupérer l'immeuble, mais ne contraint pas de maintenir le fonds de commerce).
      - Instauration par délibération de la collectivité ; sans nécessité d'un document d'urbanisme.
      - Pas de restriction de zone ; les zones sont discrétionnairement définies par l'intercom. D'après le Code d'urb. on n'a pas à s'en tenir qu'aux commerces alimentaires.
      - Les biens = Le seul droit de préemption qui vise des meubles, précisément incorporels.
      - :warning: Difficultés
        
        respecter les motifs légaux
        
        trouver un repreneur dans un délai de 3 ans (attention à l clientèle qui disparait).
        
        Que faire du stock et des salariés attachés au fonds de commerce ? La personne publique qui préempte devient employeur.
- - - - Il y a un formulaire spécial mais on peut s'en passer (dangereux car on risque d'oublier les mentions obligatoires tels les caractéristiques des biens, le prix etc...).
      - Généralement souscrite par le notaire, qui la notifie au potentiel préempteur (guichet unique donc la mairie)
      - Entraine la computation du délai imparti au titulaire du DP pour se prononcer.
    - - Délai de 2 mois
      - Pas intéressé - renonce de manière expresse ou tacite (2 mois de silence). SI IL RENONCE ON NE PEUT PLUS CHANGER QUOI QUE CE SOIT DANS LE CONTRAT DE MUTATION SINON IL EST NUL.
      - Intéressé - Il va avoir 4 mois pour payer, signer l'acte... Le payement opère transfert de la propriété.
      - Possibilité de préempter avec contre-proposition (baisser le prix). :warning: Si aucun compromis n'est trouvé, la mutation est bloquée - on ne peut pas proposer le bien à un autre acquéreur.