Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
(Chapitre 2 : Les droits démembrés de la propriété (Section 2 : Les droits…
Chapitre 2 : Les droits démembrés de la propriété
Section 1 : L'usufruit
§ 1 : Constitution de l'usufruit
A. Source de l'usufruit
La loi
a. Le cas du conjoint survivant en présence d'enfants communs
b. Le cas des pères et mères qui ont la jouissance légale des biens de leurs enfants mineurs jusqu'à ce qu'ils aient atteint l'âge de 16 ans
La volonté de l’homme
2 façons de constituer un usufruit :
Soit le propriétaire transmet l'usufruit de son bien en le cédant, en le donnant, en le léguant
Soit le propriétaire transmet la propriété du bien en s'en réservant l'usufruit. C'est la personne qui bénéficie de cette transmission qui deviendra nu-propriétaire.
La possession
a. L’usufruit d’un meuble
L'usufruit d'un meuble peut s'acquérir par possession, de la même façon que la propriété.
Si cet acquéreur est de
bonne foi
, il deviendra usufruitier instantanément.
Si le possesseur de l'usufruit est de
mauvaise foi
, il ne pourra devenir usufruitier qu'au bout de 30 années
b. L’usufruit d’un immeuble
L'usufruit, comme la propriété d'un immeuble, peut s'acquérir par usucapion :
Par prescription de 10 ans si l'acquéreur est de
bonne foi
et dispose d'un
juste titre
Par la prescription de 30 ans si l'usufruitier est de
mauvaise foi.
La possession doit être
publique
,
paisible
,
continue
et
non équivoque
.
B. Objet de l'usufruit
Meubles consomptibles : le quasi-usufruit
Lorsque l'usufruit est établi sur des choses consomptibles, l'usufruitier en devient propriétaire. Il a donc le droit d'en disposer mais à charge pour lui de restituer en fin d'usufruit des choses équivalentes soit en nature, soit en valeur.
Meubles incorporels
L'usufruit d'un meuble incorporel confère a son titulaire le droit d'en percevoir les fruits civils.
Les bénéfices n'appartiennent à l'usufruitier que temporairement car, s'il peut en disposer, il a l'obligation légale d'en restituer l'équivalent au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.
Universalité de fait
L'usufruit d'une universalité de fait permet à l'usufruitier de disposer des éléments qui la constituent, à condition de les avoir remplacés au jour où il doit restituer ce bien.
Le quasi-usufruit est défini comme l'usufruit de choses consomptibles.
C. Entrée en jouissance de l'usufruitier
Délivrance
Si le bien objet de l'usufruit n'est pas délivré à l'usufruitier, celui-ci peut intenter une action en délivrance.
Inventaire
Avant l'entrée en jouissance de l'usufruitier, celui-ci doit faire établir un inventaire du bien.
Cautionnement
§ 2 : Fonctionnement de l’usufruit
A. La situation de l'usufruitier
Droits de l’usufruitier
L'usufruitier a sur la chose des droits d'usage et de jouissance (usus et fructus), ce qui implique un pouvoir de gestion.
Il peut parfaitement aliéner son droit d'usufruit seul.
a. Usage
Le nu-propriétaire ne peut pas lui reprocher l'usure normale de la chose.
b. Jouissance
Pendant toute la durée de l'usufruit, l'usufruitier a le droit de percevoir les fruits de la chose, et non pas les produits car ils altèrent la substance.
Les fruits naturels et les fruits industriels
sont acquis au moment de leur perception
Les fruits civils
sont perçus jour par jour. Ils appartiennent donc à l'usufruitier à proportion de la durée de son usufruit.
c. Gestion
L'usufruitier peut donner à bail le bien ou les biens à un tiers. Mais il ne faudrait pas que le bien soit encore loué à l'expiration de l'usufruit.
d. Aliénation de l’usufruit
L'usufruit peut être cédé sans la nu-propriété
Devoirs de l’usufruitier
Il a le devoir de conserver la substance de la chose
Il doit supporter les charges inhérentes à la jouissance d'un bien.
Il a également le loisir d'hypothéquer son droit d'usufruit. L'hypothèque s'éteindra en même temps que l'usufruit car elle est l'accessoire de l'usufruit.
L'usufruitier doit prendre en charge les réparations d'entretien
Seules les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par un défaut d'entretien. Tout ce qui n'est pas défini par ''grosse réparation'' dans le Code civil constitue une réparation d'entretien. Il y a une impossibilité par l'usufruitier de contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations pendant l'usufruit. L'usufruitier sera contraint de prendre à sa charge les grosses réparations afin de continuer à jouir du bien, mais il ne sera indemnisé qu'à l'issue de l'usufruit. Le nu-propriétaire a le droit d'exiger pendant l'usufruit la réalisation des réparations d'entretien par l'usufruitier.
B. La situation du nu-propriétaire
Droits du nu-propriétaire
Droit de percevoir les produits de la chose, sans excès, car il ne doit pas nuire aux droits de l'usufruitier. Le droit du nu-propriétaire se réduit au droit d'aliéner la propriété telle qu'elle est grevée, mais il ne peut pas modifier ou altérer la chose. Le nu-propriétaire ne doit donc pas détruire, ni modifier la chose.
Le nu-propriétaire a le droit d'hypothéquer le bien immobilier démembré
Devoirs du nu-propriétaire
Le premier devoir du nu-propriétaire consiste en une abstention. Selon l'article 599 alinéa 1er du Code civil : «
Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier (...)
».
Le second devoir du nu-propriétaire est théorique. C'est la charge des grosses réparations. Cette charge ne prendra effet qu'à l'extinction de l'usufruit.
§ 3 : Extinction de l’usufruit
A. Causes d'extinction
Le terme
Quelque soit le terme prévu, l'usufruit contractuel s'éteint quoi qu'il arrive à la mort de l'usufruitier personne physique.
L'usufruit accordé à une personne morale ne dure que 30 ans au maximum
L’extinction tenant à la nature de l’usufruit
Il s'éteint par la perte ou la disparition de la chose.
Il s'éteint par le non-usage pendant 30 ans.
Lorsque l'usufruitier y renonce
L’extinction causée par le non respect des devoirs de l’usufruitier
L'usufruitier qui n'exécute pas les réparations d'entretien ou qui abuse de son droit risque la déchéance.
La consolidation
La consolidation est la réunion sur la même tête des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire.
La vente de la pleine propriété du bien
Si le bien est vendu avec le concours de l'usufruitier et du propriétaire, l'usufruit cesse, puisque le démembrement disparaît, le prix devant être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire.
B. Conséquences de l'extinction
L'usufruitier doit restituer la chose sauf si elle a périt par un cas de force majeur
L'usufruitier devra verser une indemnité au nu-propriétaire dans tous les cas où la restitution n'est pas correctement effectuée.
Le nu-propriétaire devra une indemnité à l'usufruitier pour les grosses réparations que ce dernier a faites
Section 2 : Les droits voisins de l’usufruit : usage et habitation, droit réel de jouissance spéciale
§ 1 : Le droit d'usage
Le droit d'usage comporte à la fois l'usus et le fructus de biens meubles et immeubles mais seulement dans la limite des besoins du titulaire et de ceux de sa famille.
§ 2 : Le droit d'habitation
C'est un droit d'usage restreint. Son titulaire n'a que le droit d'habiter le logement.
§ 3 : Dispositions communes
Le conjoint survivant a jusqu'à son décès un droit d'habitation sur le logement autrefois occupé par les époux, sauf volonté contraire du défunt. Il a un également un droit d'usage sur le mobilier le garnissant.
§ 4 : Le droit réel de jouissance spéciale
A. Principe
L'arrêt Caquelard dit très tôt que l'on peut par contrat créer un nouveau droit réel principal, un démembrement de la propriété. Et arrêts "Maison de Poésie"
B. Régime
Le régime a été précisé par cet arrêt du 8 septembre 2016 ''Maison de poésie II'', surtout à propos de la durée du droit réel de jouissance spéciale.
Le régime du droit réel de jouissance spéciale dépend essentiellement de la volonté des parties, sous réserve de l'ordre public.
Concrètement, la Cour de cassation considère que le fait de créer ce droit pour toute la durée d'une fondation n'est pas contraire à l'ordre public car il ne s'agit pas d'un droit perpétuel.
Section 3 : Les servitudes
L'héritage (= le fonds) sur lequel pèse cette charge est appelé fonds servant. Le fonds pour l'usage et l'utilité duquel la servitude est établie est appelé fonds dominant.
§ 1 : Le droit commun des servitudes
A. La notion de servitude
Les servitudes ont pour objet toute ou partie d'un autre fonds et pour contenu certaines prérogatives qui ont pour effet de démembrer le droit de propriété du fonds servant. La vente du fonds dominant transfère à l'acquéreur le bénéfice de la servitude, tandis que la vente du fonds servant transfère à l'acquéreur la charge de la servitude. La servitude s'éteint par le non usage trentenaire.
B. Le régime des servitudes
L'origine des servitudes
a. La loi ou la convention
b. L'usucapion
Il est également possible pour un propriétaire d'acquérir une servitude par la prescription acquisitive trentenaire. Cette usucapion est réservée aux servitudes continues et apparentes.
c. La destination du père de famille
Il est de principe qu'une servitude ne peut exister entre deux fonds appartenant à un même propriétaire. Le propriétaire vend l'un des deux fonds. Ce sont des parcelles qui apparaissent au cadastre. C'est alors que la situation matérielle se transforme en servitude. La destination du père de famille ne joue que si la servitude est à la fois apparente et continue.
Les effets des servitudes
Certaines d'entre elles consistent pour le propriétaire du fonds servant à accepter que le propriétaire du fonds dominant effectue certains actes sur le fonds servant. Parfois, la servitude consiste à ne pas faire quelque chose.
L'extinction des servitudes
En premier lieu, le propriétaire du fonds dominant peut renoncer à l'exercice de la servitude
En second lieu, une servitude est éteinte par son non usage pendant trente ans
En troisième lieu, une servitude peut s'éteindre par une impossibilité matérielle d'en user.
§ 2 : La typologie des servitudes
A. Les classifications
Les servitudes légales ou conventionnelles
Les servitudes continues ou discontinues
Elles sont continues quand elles ne nécessitent pas le fait de l'homme pour être exercées. La servitude de passage est considérée dans la plupart des cas comme discontinue car elle ne s'exerce qu'au moment de chaque passage.
Les servitudes apparentes ou non apparentes
Seules les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par la prescription acquisitive.
B. Le régime des servitudes légales
La servitude de distance des plantations
Il doit y avoir entre la ligne séparative de deux fonds et les plantations :
Une distance minimale de deux mètres si l'arbre mesure plus de deux mètres
Une distance minimale de 0,5 m si l'arbre mesure moins de 2 mètres de haut
Le propriétaire du fonds a le droit de couper les racines qui débordent sur son fonds
Les servitudes de jours et de vues
a. Les jours
Les jours sont des ouvertures qui ne font que laisser passer la lumière sans offrir de véritable vues
b. Les vues
Les vues sont des ouvertures qui offrent une vue et ne font donc pas que laisser passer la lumière
La servitude de passage
a. Régime
La reconnaissance d'une servitude de passage est subordonnée à la double condition :
Un état d'enclave d'un fonds
L'état d'enclave est caractérisé lorsque le propriétaire ne peut, sans que cela lui soit imputable, accéder à une voie ouverte au publique ou ne le pourrait qu'au prix de travaux excessivement onéreux.
La nécessité d'un passage en vue de son exploitation
La reconnaissance du droit de passage doit être nécessaire à l'exploitation du fond dans des conditions normales
b. Effets
Le propriétaire du fonds dominant doit verser une indemnité au propriétaire du fonds servant, évaluée à hauteur du préjudice subi par ce dernier et non du profit réalisé par le premier. La servitude de passage ne s'éteint pas par le non-usage : elle est, comme la propriété, imprescriptible.