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(Sous-section 2 : La copropriété immobilière (§ 1 : La mitoyenneté…
Sous-section 2 : La copropriété immobilière
§ 1 : La mitoyenneté
Lorsqu'un mur sépare deux fonds, deux possibilités s'ouvrent aux voisins :
Soit de le situer dans un seul fonds qui sera la propriété exclusive de l'un des deux voisins
Soit construire un mur qui sera leur copropriété : Le code civil nomme cette situation mitoyenneté.
A. L'existence même de la mitoyenneté
La présomption de mitoyenneté
Présomption simple qui peut être renversée lorsque :
Le propriétaire du mur sera donc celui qui possède le fonds du côté duquel le mur est incliné.
Le mur comporte d'un seul côté un chaperon, des filets ou des corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
La cession forcée de mitoyenneté
Lorsqu'un mur privatif appartient exclusivement à une personne et est situé à la limite de fonds contiguës, le voisin non propriétaire a la possibilité de contraindre l'autre à le rendre mitoyen.
Pour cela, il doit lui verser la moitié de la dépense que la construction du mur lui a coûté et la moitié de la valeur du terrain sur lequel est construit le mur.
B. Le régime juridique de la mitoyenneté
Les droits concurrents des propriétaires mitoyens
a. Constructions adossées au mur mitoyen
Chacun des copropriétaires peut appuyer une construction sur le mur mitoyen à deux conditions :
Il faut le consentement du copropriétaire (article 662 du Code civil)
Il ne faut pas faire dépasser des poutres ou solives de l'autre coté du mur (article 657 du Code civil)
b. Exhaussement du mur mitoyen
Il s'agit d'une prolongation du mur en hauteur.
Un copropriétaire mitoyen a le droit de surélever le mur.
Il doit alors supporter seul le coût des travaux et des travaux de consolidation du mur d'origine afin qu'il supporte cet ajout en hauteur : article 658, 659 et 660.
c. Les ouvertures dans le mur
Un copropriétaire peut fabriquer des fenêtres dans le mur, à condition d'obtenir le consentement de son voisin.
Les obligations des propriétaires mitoyens
La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge des copropriétaires du mur et chacun doit y contribuer par moitié.
C. La fin de la mitoyenneté
Théoriquement, l'un des voisins peut obtenir la propriété privative et exclusive du mur par prescription acquisitive.
S'il y a un juste titre et que le possesseur est de bonne foi, le délai sera de dix ans. La possession ne doit pas être viciée mais utile de façon à conduire à l'usucapion.
Le délai sera de 30 ans si le possesseur est de mauvaise foi.
La mitoyenneté prend fin également si l'un des copropriétaires mitoyen cède sa part de copropriété à son voisin.
§ 2 : La copropriété des immeubles bâtis
Il y a d'un côté les parties communes
De l'autre les lots privatifs