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5-投资性房地产 (成 (范围 (定义：为出租或增值后出售而持有的，能够单独计量的，房地产 :check:投资性房地产属于经营活动，不属于投资活动…

- - - - 成本模式计量：借：投资性房地产贷：开发成本
      - 公允价值模式计量：借：投资性房地产——成本贷：开发成本
    - - 成本模式计量：借：投资性房地产贷：在建工程
      - 公允价值模式计量：公允价值模式计量：借：投资性房地产——成本贷：在建工程
- - - - 自用/存货→出租：租赁期开始日或用于资本增值日
      - 出租→自用：达到自用状态日
      - 出租→存货：租赁期满，董事会或类似机构做出书面决议明确要卖时
      - 空置/在建建筑→出租：董事会或类似机构做出书面决议日
    - - :question:How about 存货→自用&自用→存货？
      - 公允价值模式
        
        自用/出售→出租：
        
        以转换日公允价值作为投资性房地产的入账价值：
        →公允价值＜账面价值，损失作为公允价值变动损益计入当期损益
        借：投资性房地产——成本&累计折旧/累计摊销&存货跌价准备/固定资产减值准备 /无形资产减值准备&公允价值变动损益
        贷：开发产品/固定资产/ 无形资产
        →公允价值＞账面价值，利得作为其他综合收益直接计入所有者权益（目的是为了防止转换时市场的高价造成当期损益失实）
        借：投资性房地产——成本&累计折旧/累计摊销&存货跌价准备/固定资产减值准备 /无形资产减值准备
        贷：其他综合收益&开发产品/固定资产/无形资产
        
        出租→自用/出售：
        
        按转换日公允价值作为固定资产/无形资产/开发产品的入账价值，差额作为公允价值变动损益计入当期损益：
        借：固定资产/无形资产/开发产品&公允价值变动损益（或贷方）
        贷：投资性房地产——成本&投资性房地产——公允价值变动（或借方）
      - 成本模式
        
        自用 →出租
        
        将固定资产/无形资产账面价值转入投资性房地产，将折旧摊销减值等转入对应科目：
        借：投资性房地产&累计折旧/累计摊销&固定资产减值准备/无形资产减值准备
        贷：固定资产&投资性房地产累计折旧（摊销）&投资性房地产减值准备
        
        出售→出租
        
        将开发产品账面价值转入投资性房地产：
        借：投资性房地产&存货跌价准备
        贷：开发产品
        
        出租→自用/出售
        
        与上述分录相反
  - - - 分成本和公允价值两种模式，以成本模式为基础，只有在公允价值确定能够可靠计量时方可用公允价值模式计量
      - 同一企业下的所有投资性房地产只能使用同一种模式计量
      - →成本模式可以转公允价值模式：属于会计政策变更，成本模式计量下账面价值与公允价值的差额应调整初期存留收益和期初递延所得税 :question:什么是“期初递延所得税”？
        →公允价值模式不能转回成本模式
    - - 成本模式
        
        折旧/摊销时：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
        
        计提减值时：借：投资性房地产减值损失贷：投资性房地产减值准备
        
        获得租金时：借：银行存款贷：其他业务收入&应交税费——应交增值税（销项税额）
      - 公允价值模式
        
        资产负债表日根据公允价值调整账面余额
        →公允价值＞账面余额借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益
        →公允价值＜账面余额借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动
      - 成本模式转公允价值模式：
        借：投资性房地产——成本&累积折旧&固定资产减值准备
        贷：投资性放的地产&盈余公积&利润分配——未分配利润
- - - - :red_flag:1.确认收入：
        借：银行存款等贷：其他业务收入&应交税费——应交增值税（销项税额）
        2.结转成本：
        借：其他业务成本&投资性房地产累积折旧（摊销）&投资性房地产减值准备
        贷：投资性房地产
    - - :red_flag:1.确认收入：
        借：银行存款等贷：其他业务收入&应交税费——应交增值税（销项税额）
        2.结转成本：
        2.1账面价值记入其他业务成本
        借：其他业务成本
        贷：投资性房地产——成本&投资性房地产——公允价值变动（或借方）
        2.2原记入其他综合收益的部分冲减其他业务成本
        借：其他综合收益贷：其他业务成本
        2.3原记入公允价值变动损益的部分冲减其他业务成本
        借：公允价值变动损益贷：其他业务成本
      - 解释：
        →收入与费用/成本互相匹配的：
        在将投资性房地产卖出时，该投资性房地产的成本并不是反应该投资性房地产近期（上一个资产负债表日）公允价值的账面价值，而是该投资性房地产的取得成本（或者转换前的账面价值），因此在结转成本时，应扣除转换时的公允价值差额（其他综合收益）和转换后的公允价值上浮（公允价值变动损益）
        →本处置对利润表的影响：
        其他步骤均会对利润表造成影响，但步骤2.3是两个损益科目的此消彼长，对利润表无影响：
        影响金额=收入-转换前账面价值-公允价值变动损益or
        影响金额=收入-卖出时点的账面价值+其他综合收益
  - - - 自建房产自用
        
        土地应该作为无形资产与其上的建筑物分开计量，分别计提摊销/折旧
        在房屋建设期间，土地摊销额要记入在建工程（作为房屋成本），完工后土地仍作为无形资产核算
      - 外购房产自用
        
        购买金额能够在房屋和土地间合理分配的，分开计量的要分开计量，不能的统一作为固定资产计量